เงินประกันหอพักต้องคืนภายในกี่วัน 2569 — หักอะไรได้ หักอะไรไม่ได้

อัปเดต 8 กันยายน 2569 · อ่าน 8 นาที · โดยทีม WeLive

กฎหมายเขียนไว้ว่าอย่างไร

เรื่องเงินประกันอยู่ในประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (ราชกิจจานุเบกษา 6 มิ.ย. 2568) มีผลบังคับตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่พักให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป นับรวมทุกอาคาร รวมถึงที่ปล่อยเช่าผ่านช่องทางอิเล็กทรอนิกส์

ถ้อยคำที่ใช้ตัดสินข้อพิพาทจริง ๆ อยู่ใน ข้อ 10 ของแบบสัญญามาตรฐาน (แบบ ก) ที่ สคบ. เผยแพร่ ซึ่งเขียนไว้ว่า

หักอะไรได้ หักอะไรไม่ได้

หลักคือ หักได้เฉพาะ “ค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียไปเพื่อแก้ไขความเสียหาย” ที่เกิดจากผู้เช่า และแบบสัญญามาตรฐานข้อ 11 ยังเขียนไว้ชัดว่า ผู้เช่า ไม่ต้องรับผิดในความเสียหายหรือความชำรุดบกพร่องที่เกิดจากการใช้งานตามปกติ การเสื่อมสภาพตามปกติ เหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเหตุสุดวิสัย

ข้อสังเกตสำคัญ: การหักต้องอิงค่าใช้จ่ายที่ เสียไปจริง ไม่ใช่ราคาที่ตั้งเอง เช่น ถ้าจ้างช่างทาสีเฉพาะจุด 800 บาท ก็หัก 800 บาท ไม่ใช่หักค่าทาสีทั้งห้อง 3,500 บาท เพราะส่วนที่เกินคือการปรับปรุงห้องของเจ้าของเอง

ตัวอย่างคำนวณ: ห้องเช่า 4,500 บาท/เดือน

ผู้เช่าจ่ายตอนเข้าอยู่: เงินประกัน 9,000 บาท (2 เดือน) + ค่าเช่าล่วงหน้า 4,500 บาท (1 เดือน) = 13,500 บาท หรือ 3 เดือนพอดี ซึ่งเป็นเพดานสูงสุดที่ประกาศยอมให้เก็บสำหรับสัญญาเช่าระยะสั้น

ถ้าตรวจแล้วห้องปกติ ไม่มีอะไรต้องหัก กำหนดจะสั้นลงเหลือ 7 ต.ค. 2569 และควรโอนวันที่ตรวจเสร็จเลย เพราะทุกวันที่ช้าคือความเสี่ยงเรื่องรีวิวและการร้องเรียน

ขั้นตอนคืนเงินประกันให้จบใน 7 วัน โดยไม่มีเรื่อง

1. ทำใบตรวจรับสภาพห้องตั้งแต่วันเข้าอยู่ — แบบสัญญามาตรฐานข้อ 9 บังคับให้แนบท้ายสัญญาและส่งมอบให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ ถ้าไม่มีเอกสารนี้ ตอนหักเงินคุณแทบไม่มีอะไรยืนยันว่าห้องเดิมสภาพไหน
2. นัดวันตรวจห้องพร้อมผู้เช่า — ตรวจต่อหน้ากันแล้วถ่ายรูปจุดที่มีปัญหา ให้ผู้เช่าเซ็นรับทราบในวันนั้น ตัดปัญหา "ตอนย้ายออกยังดีอยู่"
3. ขอใบเสนอราคาหรือใบเสร็จของจริง — หักตามตัวเลขในเอกสาร ไม่ใช่ตัวเลขที่คิดเอง เก็บไฟล์ไว้อย่างน้อย 1 ปี
4. ทำใบสรุปยอดปิดห้อง 1 ใบ — แจกแจงเงินประกันที่รับไว้ ค่าเสียหายแต่ละรายการ หนี้ค้าง (ถ้ามี) และยอดคืนสุทธิ ส่งให้ผู้เช่าก่อนโอน
5. ถามช่องทางรับเงินเป็นลายลักษณ์อักษร — เลขบัญชีหรือพร้อมเพย์ที่ผู้เช่าแจ้ง แล้วโอนตามนั้น ค่าธรรมเนียมเป็นของเจ้าของหอตามข้อ 10
6. เก็บสลิปโอนไว้คู่กับใบสรุปยอด — ถ้าถูกร้องเรียนภายหลัง สองใบนี้จบเรื่องได้ในนัดเดียว

ตัวอย่างใบคืนเงินประกัน (ลอกไปใช้ได้)

หัวใจของเอกสารใบนี้คือ "แจกแจงทีละบรรทัดพร้อมหลักฐาน" ผู้เช่าที่เห็นตัวเลขมีที่มาแทบไม่มีใครเถียง ส่วนคนที่เถียงก็เถียงได้เฉพาะรายการที่ระบุไว้ ไม่ใช่ทั้งก้อน

ใบตรวจรับสภาพห้องต้องมีอะไรบ้าง

เอกสารแนบท้ายของแบบสัญญามาตรฐานที่ สคบ. เผยแพร่ ใช้ตารางรายการทรัพย์สินพร้อมช่อง "ปกติ / ไม่ปกติ (ระบุ)" และจำนวน ครอบคลุม 21 รายการ ลอกไปใช้ได้เลย

ช่องมิเตอร์สำคัญกว่าที่คิด เพราะยอดค่าน้ำค่าไฟงวดสุดท้ายมักเป็นตัวจุดเถียงตอนคืนเงินประกัน จดเลขมิเตอร์วันย้ายออกต่อหน้าผู้เช่าแล้วออกบิลใบสุดท้ายทันที ดูวิธีคิดที่ถูกกฎหมายได้ที่ ค่าไฟหอพักเก็บได้หน่วยละกี่บาท 2569 และ ค่าน้ำหอพักคิดยังไงให้ถูกกฎหมาย 2569

3 เรื่องที่เจ้าของหอเข้าใจผิดบ่อย

1. "เขียนในสัญญาว่าย้ายออกก่อนครบกำหนดริบเงินประกัน" ใช้ไม่ได้

ประกาศห้ามข้อสัญญาที่ให้ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า แม้ผู้เช่าจะเซ็นยินยอมแล้วก็ตาม ข้อสัญญาแบบนั้นใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ และแบบสัญญามาตรฐานยังให้สิทธิผู้เช่าบอกเลิกก่อนครบกำหนดได้ ถ้าอยู่มาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาสัญญา แจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน และไม่ค้างชำระ กรณีนั้นเจ้าของต้องคืนเงินที่จ่ายล่วงหน้าภายใน 7 วันนับแต่วันบอกเลิกด้วยซ้ำ สิ่งที่เรียกได้คือค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้จริงเท่านั้น

2. "หักค่าทำความสะอาด 500 ทุกห้อง" ไม่มีฐานตามประกาศ

ถ้าห้องสกปรกเกินการใช้งานปกติจนต้องจ้างทำความสะอาดพิเศษ หักตามที่จ่ายจริงได้ แต่การหักเหมาทุกห้องโดยไม่ดูสภาพ เท่ากับผลักภาระการเตรียมห้องให้ผู้เช่ารายเก่า ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับความเสียหาย ทางที่ปลอดภัยกว่าคือคิดต้นทุนส่วนนี้เข้าไปในค่าเช่าตั้งแต่แรก

3. หนี้ค้างกับค่าเสียหายเป็นคนละก้อน

ข้อ 10 พูดถึงการหักค่าใช้จ่ายเพื่อแก้ไข "ความเสียหาย" เป็นหลัก ส่วนค่าเช่าค้างหรือค่าน้ำค่าไฟค้างเป็นหนี้อีกก้อน ถ้าจะหักกลบให้เขียนไว้ในสัญญาให้ชัดว่าเงินประกันใช้ประกันการชำระค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภคด้วย และตอนปิดห้องให้แยกบรรทัดในใบสรุปยอดพร้อมให้ผู้เช่าเซ็นรับทราบ อย่ารวบเป็นก้อนเดียวว่า "หักหมด" เพราะนั่นคือรูปแบบหนึ่งของการริบ

อยากได้สัญญาที่มีข้อเงินประกันเขียนถูกตั้งแต่ต้น โหลดได้ที่ แบบฟอร์มสัญญาเช่าหอพัก 2569 ตาม สคบ. (Word/PDF) หรืออ่านเช็กลิสต์ตรวจสัญญาทั้งฉบับที่ สัญญาเช่าหอพัก 2568 ต้องมีอะไรบ้าง

ถ้าไม่คืนหรือคืนช้า เกิดอะไรขึ้น

• ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศ ใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ — เขียนไว้ก็เหมือนไม่ได้เขียน
• ผู้เช่าร้องเรียน สคบ. สายด่วน 1166 หรือ complaint.ocpb.go.th ได้ทันที และร้องต่อสภาองค์กรของผู้บริโภคได้อีกทาง
• ฝ่าฝืนประกาศธุรกิจควบคุมสัญญามีโทษตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค จำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
• ต้นทุนที่เจ็บกว่าค่าปรับคือรีวิวหอ — เรื่องเงินประกันไม่คืนเป็นหนึ่งในคอมเมนต์ที่ผู้เช่าใหม่อ่านก่อนตัดสินใจเสมอ