ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของหอทำอะไรได้บ้างตามกฎหมาย — 5 ขั้นตอน 2569
- หนังสือบอกกล่าวต้องให้เวลา ≥ 30 วัน ถ้าคุณปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (ประกาศ สคบ. 2568) · ป.พ.พ. ม.560 กำหนดขั้นต่ำไว้ 15 วัน — ยึด 30 วันปลอดภัยกว่า และต้องเป็นหนังสือ บอกปากเปล่าไม่มีผล
- ล็อกห้อง/ตัดน้ำไฟ/ขนของ เสี่ยงผิดอาญา บุกรุก ม.362 (จำคุก ≤ 1 ปี ปรับ ≤ 20,000) · ทำให้เสียทรัพย์ ม.358 และข่มขืนใจ ม.309 (จำคุก ≤ 3 ปี ปรับ ≤ 60,000)
- ฟ้องขับไล่ไม่แพงอย่างที่คิด ห้องค่าเช่าไม่เกิน 30,000/เดือน เป็น "คดีมโนสาเร่" ค่าขึ้นศาลรวมไม่เกิน 1,000 บาท ฟ้องเองได้ — แต่ต้นทุนจริงคือค่าเช่าที่หายระหว่างรอ
- ดอกเบี้ยผิดนัดตามกฎหมายมีแค่ 5% ต่อปี — ค้าง 7,000 บาทสองเดือนได้ดอกเบี้ยแค่ ~49 บาท การรอไม่ได้ทำให้ได้เงินเพิ่ม
ทำไมล็อกห้องถึงกลายเป็นเจ้าของที่ผิดเอง
สัญญาเช่าให้สิทธิ "ครอบครองและใช้ประโยชน์" ห้องแก่ผู้เช่า สิทธินั้นไม่ได้หายไปในวันที่ผู้เช่าจ่ายช้า มันหายไปเมื่อสัญญาถูกบอกเลิกโดยชอบด้วยกฎหมายเท่านั้น ระหว่างที่สัญญายังอยู่ ห้องนั้นคือ "เคหสถาน" ของผู้เช่าในสายตากฎหมาย การเดินเข้าไปเปลี่ยนกุญแจหรือขนของออกจึงไม่ต่างจากการเข้าบ้านคนอื่น
ผลคือเรื่องที่เริ่มจาก "ลูกหนี้ค้างเงินเรา" กลายเป็น "เจ้าของหอเป็นผู้ต้องหาคดีอาญา" และผู้เช่าที่ค้างเงินได้ข้อต่อสู้ฟรี ๆ ไปทันที
| สิ่งที่เจ้าของหอมักทำ | ผิดอะไรได้บ้าง | โทษสูงสุด |
|---|---|---|
| เปลี่ยนกุญแจ / คล้องโซ่ / ปิดกั้นทางเข้าห้อง | บุกรุก ป.อาญา ม.362 | จำคุก ≤ 1 ปี หรือปรับ ≤ 20,000 บาท |
| ตัดน้ำ ตัดไฟ ตัดเน็ต เพื่อบีบให้จ่าย | ข่มขืนใจ ม.309 · และเป็นข้อสัญญาที่ต้องห้ามตามประกาศ สคบ. 2568 | จำคุก ≤ 3 ปี หรือปรับ ≤ 60,000 บาท |
| ยึด/ขนของในห้องไปเก็บ หรือเอาไปขาย | บุกรุก ม.362 · ทำให้เสียทรัพย์ ม.358 · เข้าข่ายลักทรัพย์ได้ | จำคุก ≤ 3 ปี หรือปรับ ≤ 60,000 บาท |
| เขียนข้อสัญญาว่า "ผู้ให้เช่ามีสิทธิตัดน้ำไฟ/ยึดทรัพย์เมื่อค้างชำระ" | ข้อสัญญาต้องห้าม — ใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ และผิด พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค | จำคุก ≤ 1 ปี หรือปรับ ≤ 200,000 บาท |
5 ขั้นตอนที่ถูกต้อง
- ทวงถามแบบมีร่องรอย (วันที่ 1) — ทวงทางแชท ใบแจ้งหนี้ในระบบ หรือข้อความที่บันทึกเวลาส่งได้ อย่าทวงแค่เคาะประตูหรือโทร เพราะสิ่งที่ศาลดูคือหลักฐานว่าคุณให้โอกาสเขาแล้วจริง เก็บใบแจ้งหนี้ ยอดค้างรายงวด และประวัติการทวงไว้ชุดเดียวกัน
- ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ชำระ (ให้เวลา ≥ 30 วัน) — ทำเป็นหนังสือ ระบุยอดค้างแยกรายงวด กำหนดวันสุดท้ายที่ต้องชำระ และแจ้งว่าถ้าไม่ชำระจะบอกเลิกสัญญา ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ (EMS) ตามที่อยู่ในสัญญา เก็บใบตอบรับไว้ — จุดนี้คือจุดที่คดีของเจ้าของหอส่วนใหญ่พังเพราะไม่เคยทำเป็นหนังสือ
- บอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือ — พ้นกำหนดแล้วยังไม่จ่าย ให้ทำหนังสือบอกเลิกสัญญา ระบุวันที่สัญญาสิ้นสุดและวันที่ต้องส่งมอบห้องคืน ส่งด้วยวิธีเดียวกัน นับจากวันนี้ผู้เช่าที่ยังอยู่ต่อคือ "อยู่โดยละเมิด" และคุณเรียกค่าเสียหายเท่าค่าเช่าต่อไปได้
- ยื่นฟ้องขับไล่ + เรียกค่าเช่าค้าง — ห้องที่ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 30,000 บาทเป็น คดีมโนสาเร่ ตาม ป.วิ.แพ่ง ม.189 ยื่นที่ศาลแขวง/ศาลจังหวัดที่ห้องตั้งอยู่ ค่าขึ้นศาล 2% ของทุนทรัพย์แต่รวมไม่เกิน 1,000 บาท ฟ้องด้วยวาจาได้ ไม่ต้องมีทนายก็ได้ ศาลจะนัดไกล่เกลี่ยก่อนเสมอ (ส่วนใหญ่จบตรงนี้)
- บังคับคดี — มีคำพิพากษาแล้วผู้เช่ายังไม่ออก ให้ตั้งเรื่องบังคับคดี เจ้าพนักงานบังคับคดีเป็นผู้ขับไล่และขนย้ายทรัพย์ ไม่ใช่คุณ ขั้นตอนนี้แหละที่ทำให้การ "ลงมือเอง" ตั้งแต่ต้นไม่คุ้ม เพราะสุดท้ายก็ต้องผ่านทางนี้อยู่ดี แต่มีคดีอาญาติดตัวเพิ่ม
15 วัน หรือ 30 วัน — ตกลงต้องให้เวลาเท่าไร
คำถามนี้ทำให้เจ้าของหอสับสนมากที่สุด เพราะมีกฎหมายสองชั้นซ้อนกันอยู่
| กฎหมาย | ใช้กับใคร | ต้องให้เวลาชำระอย่างน้อย |
|---|---|---|
| ป.พ.พ. มาตรา 560 วรรคสอง | สัญญาเช่าทุกฉบับที่ค่าเช่าส่งเป็นรายเดือนขึ้นไป | 15 วัน |
| ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 | ผู้ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (หอ อพาร์ตเมนต์ ห้องเช่า บ้านเช่า คอนโดหลายห้อง) | 30 วัน |
เจ้าของหอพักเกือบทุกรายเข้าเกณฑ์ข้อสอง สัญญาของคุณจึงต้องมีข้อที่ให้เวลาผู้เช่าปฏิบัติไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนบอกเลิก และเมื่อสัญญาเขียนไว้ 30 วัน คุณก็ผูกพันตามนั้น การให้แค่ 15 วันตาม ม.560 จะกลายเป็นการบอกเลิกที่ไม่ชอบ และผู้เช่ายกขึ้นต่อสู้ในศาลได้
ข้อยกเว้นที่ประกาศฯ ให้ย่นเวลาลงได้มี 2 กรณี คือ รบกวนการอยู่อาศัยปกติสุขของผู้เช่าห้องอื่น บอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน และ ใช้ห้องผิดกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อย/ศีลธรรมอันดี (เช่น ใช้ห้องค้ายาเสพติด) บอกเลิกได้ทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า — แต่การค้างค่าเช่าเฉย ๆ ไม่เข้าสองข้อนี้
ตัวอย่างหนังสือบอกกล่าว (ก๊อปไปแก้ชื่อได้เลย)
ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับตามที่อยู่ที่ระบุในสัญญา (ไม่ใช่ที่อยู่ที่คุณเดาเอง) แล้วถ่ายรูปหนังสือ + ใบเสร็จ + ใบตอบรับ เก็บไว้ ถ้าจะส่งทางแชทด้วยก็ทำได้เป็นการเพิ่มเติม แต่ตัวหลักต้องเป็นหนังสือ
ตัวอย่างคำนวณ: ยอดที่เรียกได้จริงมีเท่าไร
สมมติห้องค่าเช่า 3,500 บาท/เดือน ครบกำหนดทุกวันที่ 5 ผู้เช่าค้าง 2 งวด (ก.ค. และ ส.ค. 2569) และค้างค่าน้ำค่าไฟอีก 1,250 บาท คิดยอด ณ วันที่ 10 ก.ย. 2569 มีเงินประกัน 1 เดือนวางไว้
| รายการ | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| ค่าเช่าค้าง 2 งวด | 3,500 × 2 | 7,000.00 |
| ค่าน้ำ–ค่าไฟค้าง | 1,250.00 | |
| ดอกเบี้ยผิดนัดงวด ก.ค. (67 วัน) | 3,500 × 5% × 67/365 | 32.12 |
| ดอกเบี้ยผิดนัดงวด ส.ค. (36 วัน) | 3,500 × 5% × 36/365 | 17.26 |
| รวมหนี้ | 8,299.38 | |
| หักเงินประกัน 1 เดือน | − 3,500 | −3,500.00 |
| ยอดที่ยังเรียกได้ | 4,799.38 | |
| ค่าขึ้นศาลถ้าฟ้อง (คดีมโนสาเร่) | 4,799.38 × 2% | 95.99 |
เงินประกันหักได้แค่ไหน
หักได้ แต่ต้องหักกับ "หนี้ที่มีจริง" และแจ้งรายการเป็นหนังสือพร้อมหลักฐาน ไม่ใช่ริบทั้งก้อนโดยอัตโนมัติ แบบสัญญามาตรฐานของ สคบ. วางไว้ว่าถ้าไม่มีความเสียหายให้คืนภายใน 7 วัน ถ้ามีการหักให้คืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน ข้อสัญญาที่เขียนว่า "ริบเงินประกันทุกกรณี" เป็นข้อต้องห้ามและใช้บังคับไม่ได้ อ่านรายละเอียดที่ เงินประกันหอพักต้องคืนภายในกี่วัน 2569
ถ้าผู้เช่าย้ายออกกลางเดือนพร้อมยอดค้าง วิธีปิดยอดห้องให้ครบทั้งค่าเช่าตามสัดส่วนวัน ค่าน้ำค่าไฟรอบสุดท้าย และยอดยกมา อยู่ในบทความ ผู้เช่าย้ายออกกลางเดือน คิดค่าเช่า ค่าน้ำค่าไฟ และยอดค้างยกมา
ป้องกันไว้ก่อนดีกว่าตามทีหลัง
เจ้าของหอที่แทบไม่เคยต้องฟ้องใครเลย ไม่ได้โชคดีกว่าคนอื่น แต่ทำ 5 อย่างนี้เป็นระบบ
- ใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าทุกเดือน — ประกาศ สคบ. กำหนดให้ส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนวันครบกำหนด (แบบสัญญามาตรฐานระบุ ≥ 3 วัน) ผู้เช่าที่รู้ยอดล่วงหน้าเตรียมเงินทัน คนที่ "ลืม" หายไปเกือบหมด
- ทวงอัตโนมัติ 3 จังหวะ — ก่อนครบกำหนด, วันครบกำหนด, และหลังเลยกำหนด 3–7 วัน ข้อความสุภาพแต่มีตัวเลขและวันชัดเจน สำคัญกว่าคือทุกครั้งถูกบันทึกเวลาไว้เป็นหลักฐาน
- ตั้งเส้นตายไว้ในใจที่ 1 งวด — พอค้างครบ 1 งวดให้ยกหูคุยทันที อย่ารอ 3 งวด ประสบการณ์ตรงกันแทบทุกหอคือหนี้ที่เกิน 2 งวดแล้วเก็บได้น้อยลงมาก
- สัญญาถูกต้องตั้งแต่วันแรก — มีข้อบอกกล่าว 30 วัน มีที่อยู่ส่งเอกสารของผู้เช่า มีรายการทรัพย์สินและสภาพห้องแนบท้าย ใช้ แบบฟอร์มสัญญาเช่าหอพัก 2569 ตาม สคบ. ที่ดาวน์โหลดฟรีได้
- เก็บทุกอย่างไว้ที่เดียว — ใบแจ้งหนี้ สลิป ประวัติการทวง เลขมิเตอร์ สัญญา ถ้าอยู่ในระบบเดียวกัน วันที่ต้องทำเรื่องจริงคุณพิมพ์ออกมาได้ครบใน 5 นาที ไม่ต้องไล่หาในแชทย้อนหลังทีละเดือน
ทำในระบบ WeLive อย่างไร
- ✓ ออกบิลล่วงหน้าทั้งหอครั้งเดียว ส่งเข้า LINE ของผู้เช่าพร้อมเลขมิเตอร์และ QR PromptPay ของบัญชีหอเอง (เงินเข้าบัญชีเจ้าของโดยตรง — อ่าน ระบบหอพักเชื่อมธนาคารได้ไหม เงินเข้าบัญชีใคร)
- ✓ ทวงอัตโนมัติ ตามจังหวะที่ตั้งไว้ ทุกข้อความบันทึกวันเวลาส่งไว้ในระบบ ใช้แนบเป็นหลักฐานได้
- ✓ หน้ายอดค้างรายห้อง เห็นว่าห้องไหนค้างกี่งวด รวมเท่าไร ตั้งแต่วันไหน — ตัวเลขที่ต้องใส่ในหนังสือบอกกล่าวอยู่ครบในหน้าเดียว
- ✓ AI ตรวจสลิป กันสลิปปลอมและสลิปเวียนตั้งแต่ต้นทาง ไม่ให้ยอดค้างจริงถูกกลบด้วยสลิปที่ไม่มีเงินเข้า (ดู กันสลิปปลอม เก็บค่าเช่าตรงเวลา)
- ✓ สัญญาและมัดจำในระบบ ร่างสัญญาตามแบบ สคบ. อัตโนมัติ บันทึกเงินประกัน held/คืน ปิดยอดตอนย้ายออกได้ในที่เดียว
คำถามที่พบบ่อย
ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ล็อกห้องหรือตัดน้ำตัดไฟได้ไหม?
ไม่ได้ ตราบใดที่สัญญาเช่ายังไม่ถูกบอกเลิกโดยชอบ ผู้เช่ายังมีสิทธิครอบครองห้องอยู่ การเปลี่ยนกุญแจ ปิดกั้นทางเข้าออก ตัดน้ำตัดไฟ หรือขนของออกจากห้อง อาจเป็นความผิดฐานบุกรุกตาม ป.อาญา ม.362 (จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท) ฐานทำให้เสียทรัพย์ ม.358 หรือข่มขืนใจ ม.309 (จำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท) นอกจากนี้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ยังห้ามเขียนข้อสัญญาให้ผู้ให้เช่าทำแบบนั้นได้ด้วย
ต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าจ่ายค่าเช่ากี่วันก่อนบอกเลิกสัญญา?
ป.พ.พ. ม.560 กำหนดขั้นต่ำไว้ที่ไม่น้อยกว่า 15 วันสำหรับค่าเช่าที่ชำระเป็นรายเดือน แต่ถ้าคุณปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป สัญญาของคุณอยู่ใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งกำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติภายในเวลาไม่น้อยกว่า 30 วันก่อนจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ ในทางปฏิบัติจึงควรยึด 30 วันไว้เสมอ และต้องเป็นหนังสือ บอกด้วยวาจาหรือโทรศัพท์ไม่มีผล
ฟ้องขับไล่ผู้เช่าเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร ใช้เวลานานแค่ไหน?
คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 30,000 บาท เป็นคดีมโนสาเร่ตาม ป.วิ.แพ่ง ม.189 ค่าขึ้นศาลคิด 2% ของทุนทรัพย์แต่รวมแล้วไม่เกิน 1,000 บาท เช่นยอดค้าง 4,799 บาท เสียค่าขึ้นศาลประมาณ 96 บาท เจ้าของฟ้องเองได้ไม่ต้องมีทนาย ศาลจะเรียกไกล่เกลี่ยก่อน ในทางปฏิบัติกระบวนการตั้งแต่ฟ้องจนบังคับคดีมักใช้เวลาหลายเดือน ต้นทุนที่แพงที่สุดจึงไม่ใช่ค่าธรรมเนียมศาลแต่เป็นค่าเช่าที่หายไประหว่างห้องถูกครอบครอง
หักเงินประกันกับค่าเช่าที่ค้างได้ไหม?
ได้ เมื่อสัญญาสิ้นสุดและมีหนี้ค้างจริง ผู้ให้เช่าหักเงินประกันชำระหนี้นั้นแล้วคืนส่วนที่เหลือได้ แต่ต้องแจ้งรายการหักเป็นหนังสือพร้อมหลักฐาน และคืนส่วนที่เหลือภายในกำหนด โดยแบบสัญญามาตรฐานของ สคบ. วางไว้ที่คืนภายใน 7 วันถ้าไม่มีความเสียหาย และภายใน 14 วันถ้ามีการหัก สิ่งที่ทำไม่ได้คือเขียนสัญญาให้ริบเงินประกันทั้งก้อนทุกกรณีโดยไม่ดูว่าหนี้จริงเท่าไร
ค่าเช่าค้างคิดดอกเบี้ยได้กี่เปอร์เซ็นต์?
ถ้าสัญญาไม่ได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ดอกเบี้ยผิดนัดตาม ป.พ.พ. ม.224 อยู่ที่ร้อยละ 5 ต่อปี (อัตราตาม ม.7 ร้อยละ 3 บวกอีกร้อยละ 2) ตามพระราชกำหนดที่มีผลตั้งแต่ 11 เมษายน 2564 ตัวเลขนี้น้อยมากในทางปฏิบัติ ค่าเช่าค้าง 7,000 บาทราวสองเดือนคิดดอกเบี้ยได้ประมาณ 49 บาทเท่านั้น บทเรียนคือการปล่อยให้ค้างนานไม่ได้ทำให้ได้เงินเพิ่ม มีแต่ทำให้ห้องว่างรายได้หาย
ค่าเช่าค้างฟ้องย้อนหลังได้กี่ปี?
สิทธิเรียกร้องค่าเช่าทรัพย์สินที่ค้างชำระมีอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. ม.193/33 (3) นับแต่วันที่แต่ละงวดถึงกำหนดชำระ เกินกว่านั้นลูกหนี้ยกอายุความขึ้นต่อสู้ได้ ในทางปฏิบัติเจ้าของหอไม่ควรรอถึงขนาดนั้น เพราะยิ่งนานยิ่งตามตัวผู้เช่ายาก และหลักฐานการทวงถามจะกระจัดกระจาย
ให้ระบบทวงแทน ก่อนที่จะต้องใช้กฎหมาย
ออกบิลล่วงหน้า ทวงอัตโนมัติ เก็บประวัติทุกครั้งเป็นหลักฐาน — หอไม่เกิน 10 ห้องใช้ฟรีไม่จำกัดเวลา
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 (บอกกล่าวให้ชำระค่าเช่าไม่น้อยกว่า 15 วันก่อนบอกเลิกสัญญา) · มาตรา 224 และมาตรา 7 (ดอกเบี้ยผิดนัด 5% ต่อปี ตาม พ.ร.ก. แก้ไขเพิ่มเติม ป.พ.พ. พ.ศ. 2564 มีผล 11 เม.ย. 2564) · มาตรา 193/33 (3) (อายุความค่าเช่าค้าง 5 ปี)
- ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 142 ตอนพิเศษ 211 ง 6 มิ.ย. 2568 มีผล 4 ก.ย. 2568) และตัวอย่างแบบสัญญามาตรฐาน แบบ ก ของ สคบ. — เงื่อนไขบอกเลิกสัญญา 30 วัน / 7 วัน / ทันที และข้อสัญญาต้องห้ามเรื่องปิดกั้นการเข้าใช้ห้องและยึดทรัพย์สินผู้เช่า
- ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 362 (บุกรุก) · มาตรา 358 (ทำให้เสียทรัพย์) · มาตรา 309 (ข่มขืนใจ) — อัตราโทษปรับตาม พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายอาญา (ฉบับที่ 26) พ.ศ. 2560
- ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 189 (คดีมโนสาเร่: ทุนทรัพย์ไม่เกิน 300,000 บาท หรือฟ้องขับไล่ที่ค่าเช่าไม่เกินเดือนละ 30,000 บาท · ค่าขึ้นศาลรวมไม่เกิน 1,000 บาท)
- สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ocpb.go.th · สายด่วน สคบ. 1166 · สภาองค์กรของผู้บริโภค 1502
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย ข้อเท็จจริงแต่ละเคสต่างกัน ก่อนดำเนินการจริงควรตรวจทานกับสัญญาเช่าฉบับของคุณและปรึกษาทนายความหรือสอบถาม สคบ. 1166