หอพักต้องจดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก 2558 ไหม — หอนักศึกษา vs ห้องเช่าคนทำงาน
- ค่าธรรมเนียมใบอนุญาต 3,000 / 4,000 / 5,000 บาท ตามขนาดหอ (ไม่เกิน 50 / 51–100 / เกิน 100 ห้อง) + ใบอนุญาตผู้จัดการหอพัก 500–1,000 บาท
- หอที่ได้ใบอนุญาตต้องมี ผู้จัดการหอพักสัญชาติไทย อายุ 30 ปีขึ้นไป แยกหอพักชาย/หญิง ทำประกันภัยผู้พัก และส่งทะเบียนผู้พักให้นายทะเบียนภายใน 7 วัน
- เงินประกันเก็บได้ ไม่เกิน 1 เดือน ค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือน (ใช้หักค่าเช่า 3 เดือนสุดท้าย)
- เปิดหอนักศึกษาโดยไม่มีใบอนุญาต: จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท + ปรับรายวันไม่เกิน 10,000 บาท
หอแบบไหนเข้า พ.ร.บ.หอพัก 2558 — ดูที่ "ผู้พัก" ไม่ใช่ชื่อป้าย
คนทั่วไปเรียกห้องเช่ารายเดือนทุกแบบว่า "หอพัก" แต่ในทางกฎหมาย พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 มาตรา 4 นิยามแคบกว่านั้นมาก "หอพัก" คือสถานที่ที่รับ "ผู้พัก" เข้าพักโดยเก็บค่าเช่า และ "ผู้พัก" หมายถึง ผู้ที่อยู่ระหว่างการศึกษาในสถานศึกษาระดับไม่สูงกว่าปริญญาตรี และมีอายุไม่เกิน 25 ปี กฎหมายนี้จึงเป็นกฎหมายคุ้มครองนักเรียนนักศึกษา ไม่ใช่กฎหมายห้องเช่าทั่วไป
มาตรา 6 ยังกำหนดว่า ใครก็ตามที่ จัดสถานที่เพื่อรับผู้พักเข้าพักโดยเก็บค่าเช่า ให้ถือว่าประกอบกิจการหอพัก ดังนั้นสิ่งที่ตัดสินไม่ใช่จำนวนห้องหรือชื่อบนป้าย แต่คือ ตั้งใจรับใครเข้าพัก — กฎหมายไม่มีเกณฑ์จำนวนห้องขั้นต่ำ
| ลักษณะที่พัก | ต้องขอใบอนุญาตหอพัก? | กฎหมายหลักที่ต้องทำตาม |
|---|---|---|
| หอนักศึกษาเอกชน รับนักศึกษา ป.ตรี อายุ ≤ 25 ปี | ต้อง (ม.33) | พ.ร.บ.หอพัก 2558 + กฎกระทรวงการอนุญาตประกอบกิจการหอพัก 2560 · ใบอนุญาตผู้จัดการ · ทะเบียนผู้พัก |
| หอพักของโรงเรียน/มหาวิทยาลัยเอกชน | ต้อง (ม.27) ยกเว้นค่าธรรมเนียม | พ.ร.บ.หอพัก 2558 (หอพักสถานศึกษา) |
| อพาร์ตเมนต์/ห้องเช่ารับคนทำงานทั่วไป | ไม่ต้อง | ประกาศ สคบ. 2568 (≥ 3 หน่วย) · กฎหมายควบคุมอาคาร · PDPA · ภาษีเงินได้ 40(5) |
| ห้องเช่าทั่วไปที่มีนักศึกษาเช่าปนบางห้อง | กฎหมายไม่กำหนดสัดส่วน — สอบถามนายทะเบียนเป็นหนังสือ | ประกาศ สคบ. 2568 เป็นอย่างน้อย |
| หอพักของหน่วยงานรัฐที่ไม่ใช่สถานศึกษา | ไม่ใช้บังคับ (ม.7) | ระเบียบของหน่วยงาน |
ถ้าต้องขอใบอนุญาต: ยื่นที่ไหน ค่าธรรมเนียมเท่าไร
นายทะเบียน ตามมาตรา 4 คือผู้บริหารท้องถิ่นที่หอตั้งอยู่: นายกเทศมนตรี (ในเขตเทศบาล) · นายก อบต. (ในเขต อบต.) · ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร · นายกเมืองพัทยา ในทางปฏิบัติยื่นที่กองสวัสดิการสังคม สำนักปลัด หรือหน่วยงานที่ท้องถิ่นมอบหมาย โดยใช้แบบ หพ.2 (หอพักเอกชน)
ค่าธรรมเนียมจริงกำหนดใน กฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับการประกอบกิจการหอพักและการเป็นผู้จัดการหอพัก พ.ศ. 2560 แบ่งตามขนาดหอ ถ้าจำนวนห้องกับพื้นที่รวมเข้าคนละขั้น ให้จ่ายขั้นที่สูงกว่า
| ขนาดหอ | ใบอนุญาตประกอบกิจการ | ใบอนุญาตผู้จัดการ | รวมวันยื่นครั้งแรก | รวม 5 ปีแรก* |
|---|---|---|---|---|
| ไม่เกิน 50 ห้อง หรือพื้นที่ห้องรวม ≤ 1,000 ตร.ม. | 3,000 | 500 | 3,500 | 4,000 |
| 51–100 ห้อง หรือ 1,001–2,000 ตร.ม. | 4,000 | 750 | 4,750 | 5,500 |
| เกิน 100 ห้อง หรือเกิน 2,000 ตร.ม. | 5,000 | 1,000 | 6,000 | 7,000 |
* ใบอนุญาตประกอบกิจการอายุ 5 ปี (ม.37) ใบอนุญาตผู้จัดการอายุ 2 ปี (ม.52) จึงต่ออายุผู้จัดการ 2 ครั้งในปีที่ 2 และ 4 ครั้งละครึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียม · ต่ออายุใบอนุญาตประกอบกิจการเมื่อครบ 5 ปี เสียครึ่งหนึ่ง (1,500 / 2,000 / 2,500 บาท) · หน่วย: บาท
เอกสารที่ใช้ยื่น (หอพักเอกชน บุคคลธรรมดา)
- สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขอ — ผู้ขอต้องมีภูมิลำเนาในราชอาณาจักรและอายุไม่ต่ำกว่า 20 ปี (ม.35)
- หลักฐานความเป็นเจ้าของอาคาร หรือเอกสารแสดงสิทธิใช้อาคารตั้งหอพักไม่น้อยกว่า 5 ปี
- ใบอนุญาต/ใบรับแจ้งก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารเพื่อใช้เป็นหอพัก หรือใบรับรองการตรวจสอบสภาพอาคารโดยวิศวกรหรือสถาปนิกควบคุม
- แผนผังบริเวณ แบบแปลน รายการประกอบแบบแปลน และแผนที่สังเขปที่ตั้งหอ
- ระเบียบประจำหอพัก (ต้องได้รับความเห็นชอบจากนายทะเบียนก่อนใช้ ม.59)
ขั้นตอนขอใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักเอกชน
- ถามนายทะเบียนก่อน ว่าหอของคุณเข้านิยาม "หอพัก" หรือไม่ และขอรายการเอกสารของท้องถิ่นนั้น (บางแห่งขอเอกสารเพิ่ม)
- ยื่นแบบ หพ.2 พร้อมเอกสาร เจ้าหน้าที่ตรวจความครบถ้วน ถ้าไม่ครบจะแจ้งให้แก้
- เจ้าหน้าที่ตรวจสถานที่และตรวจประวัติ ตามเกณฑ์ใน พ.ร.บ. และกฎกระทรวงการอนุญาตประกอบกิจการหอพัก พ.ศ. 2560 รวมถึงตรวจประวัติผู้ขอผ่านสถานีตำรวจท้องที่
- นายทะเบียนออกใบอนุญาตหรือแจ้งไม่อนุญาต พร้อมเหตุผลและสิทธิอุทธรณ์ (อุทธรณ์ได้ภายใน 30 วัน ม.74) — คู่มือประชาชนของเทศบาลตำบลทับยากำหนดระยะเวลาทุกขั้นรวม 41 วัน
- ยื่นขอใบอนุญาตผู้จัดการหอพัก (เจ้าของเป็นผู้จัดการเองได้ถ้ามีคุณสมบัติ) แสดงใบอนุญาตทั้งสองใบในที่เปิดเผย ติดป้ายชื่อ "หอพัก" ตามด้วยประเภท (ม.42, ม.53, ม.60)
ได้ใบอนุญาตแล้ว ต้องทำอะไรต่อ — 8 หน้าที่หลักพร้อมโทษ
| หน้าที่ | มาตรา | โทษถ้าฝ่าฝืน |
|---|---|---|
| รับผู้พักตามประเภท หอพักชาย หรือ หอพักหญิง (กฎหมายมี 2 ประเภท) | ม.8 | จำคุก ≤ 6 เดือน หรือปรับ ≤ 50,000 บาท (ม.77) |
| หอพักเอกชนรับได้เฉพาะผู้กำลังเรียนระดับอุดมศึกษาไม่สูงกว่า ป.ตรี (ขึ้นทะเบียนกับสถานศึกษาจึงรับนักเรียนได้) | ม.36 | ปรับ ≤ 100,000 บาท (ม.83) |
| ทำ สัญญาเช่าเป็นหนังสือ ระยะเวลาไม่น้อยกว่า 1 ภาคการศึกษา มีความยินยอมผู้ปกครองถ้าผู้พักเป็นผู้เยาว์ | ม.9 | ปรับ ≤ 50,000 บาท (ม.78) |
| ค่าเช่าล่วงหน้า ≤ 3 เดือน (หักค่าเช่า 3 เดือนสุดท้าย) · เงินประกัน ≤ 1 เดือน คืนในวันสัญญาสิ้นสุด | ม.10–11 | เก็บเกิน ปรับ ≤ 100,000 บาท (ม.79) · คืนช้า ปรับ ≤ 10,000 + วันละ ≤ 1,000 บาท (ม.80) |
| มี ผู้จัดการหอพัก ที่มีใบอนุญาต (สัญชาติไทย อายุ ≥ 30 ปี · หอพักหญิงต้องเป็นหญิง) | ม.48, 50–51 | ไม่จัดให้มี ปรับ ≤ 20,000 + วันละ ≤ 2,000 บาท (ม.86) |
| ประกันภัยคุ้มครองชีวิต ร่างกาย ทรัพย์สินของผู้พัก | ม.57 | ปรับ ≤ 300,000 บาท (ม.90) |
| ระเบียบหอพักที่นายทะเบียนเห็นชอบ · ป้ายชื่อ · ตรวจประวัติพนักงาน · ความปลอดภัยอาคาร ทางหนีไฟ ยาสามัญ | ม.59–62 | ปรับ ≤ 50,000 บาท (ม.91) |
| ทะเบียนผู้พัก ส่งนายทะเบียนภายใน 7 วันนับแต่ทำสัญญาหรือสัญญาสิ้นสุด · เก็บ ≥ 2 ปีหลังสัญญาสิ้นสุด (เก็บแบบอิเล็กทรอนิกส์ได้) | ม.63 | ผู้จัดการไม่ทำ ปรับ ≤ 10,000 บาท (ม.92) · ผู้ประกอบการไม่เก็บ ปรับ ≤ 50,000 บาท (ม.91) |
ทะเบียนผู้พักตามมาตรา 63 ต้องมีอย่างน้อย: ชื่อ อายุ เพศ · เลขประจำตัวประชาชน · ชื่อสถานศึกษา · ชื่อและที่อยู่บิดามารดาหรือผู้ปกครอง · วันที่เข้าอยู่ · ลายมือชื่อผู้พัก การเก็บข้อมูลเหล่านี้ทำได้ด้วยฐาน "ปฏิบัติตามกฎหมาย" ของ PDPA ไม่ต้องขอความยินยอม อ่านต่อที่ PDPA สำหรับเจ้าของหอพัก 2569
ถ้าวันหนึ่งจะ เลิกกิจการหอพัก ต้องยื่นขอต่อนายทะเบียนล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 90 วัน และแสดงว่าแจ้งผู้พักล่วงหน้า 90 วันพร้อมคืนเงินประกัน/ค่าเช่าล่วงหน้าแล้ว (ม.46)
เงินประกัน: หอพักจดทะเบียน vs ห้องเช่าตามประกาศ สคบ.
สองกฎหมายนี้แยกกัน ประกาศ สคบ. เรื่องธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย พ.ศ. 2568 ไม่ใช้กับหอพักที่ได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.หอพัก (ดูข้อยกเว้นใน แบบฟอร์มสัญญาเช่าหอพัก 2569) ตัวเลขเพดานจึงต่างกัน
| ประเด็น | หอพักจดทะเบียน (พ.ร.บ.หอพัก 2558) | ห้องเช่า ≥ 3 หน่วย (ประกาศ สคบ. 2568) |
|---|---|---|
| เงินประกัน | ไม่เกินค่าเช่า 1 เดือน | เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า รวมไม่เกิน 3 เดือน |
| ค่าเช่าล่วงหน้า | ไม่เกิน 3 เดือน ใช้เป็นค่าเช่า 3 เดือนสุดท้าย | |
| คืนเงินประกัน | ในวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุด (หลังหักค่าเสียหาย) | 7 วัน (ไม่มีความเสียหาย) · 14 วัน (มีการหัก) |
| ค่าเช่า 3,500 บาท เก็บวันเข้าอยู่ได้สูงสุด | 14,000 บาท | 10,500 บาท |
รายละเอียดฝั่งห้องเช่าทั่วไปอ่านที่ เงินประกันหอพักต้องคืนภายในกี่วัน 2569
เช็กตัวเองใน 3 คำถาม
- ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักศึกษา ป.ตรีหรือต่ำกว่า อายุไม่เกิน 25 ปีไหม? ถ้าใช่และตั้งใจทำเป็นหอนักศึกษา → เตรียมขอใบอนุญาตประกอบกิจการ + ผู้จัดการหอพัก
- ป้ายหรือชื่อในโฆษณามีคำว่า "หอพัก" ไหม? ถ้ามีแต่ไม่มีใบอนุญาต → เปลี่ยนชื่อเป็นอพาร์ตเมนต์/ห้องเช่า
- มีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยไหม? ถ้าใช่และไม่ใช่หอพักจดทะเบียน → ใช้สัญญาตามประกาศ สคบ. 2568 และเก็บน้ำไฟไม่เกินบิลจริง (ดู เช็กลิสต์เปิดหอพักใหม่ 8 เรื่อง)
ทำใน WeLive: เอกสารที่นายทะเบียนและผู้เช่าขอดู อยู่ครบในระบบ
- ✓ ทะเบียนผู้เช่ารายห้อง — ชื่อ เบอร์ ผู้ติดต่อฉุกเฉิน วันเข้าพัก วันสิ้นสุดสัญญา เก็บย้อนหลังได้หลังผู้เช่าย้ายออก
- ✓ เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า — บันทึกยอดคู่ห้อง ปิดยอดวันย้ายออกพร้อมรายการหัก ส่งเข้า LINE ผู้เช่า
- ✓ สัญญาเช่าออนไลน์ — ออกสัญญาจากข้อมูลห้องและผู้เช่า (แพ็กเกจ Premium ขึ้นไป)
- ✓ บิล ทวง ตรวจสลิป — บิลใน LINE พร้อม QR พร้อมเพย์ของเจ้าของหอ เงินเข้าบัญชีคุณโดยตรง
ระบบไม่ได้ยื่นเอกสารต่อนายทะเบียนแทนคุณ แต่ข้อมูลที่ต้องใช้ทำทะเบียนผู้พักและตอบคำถามเรื่องเงินประกันจะไม่กระจายอยู่ในสมุด แชท และมือถือหลายเครื่อง ราคาทุกแพ็กเกจดูที่ WeLive ใช้ฟรีจริงไหม ราคาเท่าไร
คำถามที่พบบ่อย
ห้องเช่าหรืออพาร์ตเมนต์ที่รับคนทำงาน ต้องขอใบอนุญาตหอพักไหม?
ไม่ต้อง พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 ใช้กับสถานที่ที่รับผู้พักซึ่งกำลังศึกษาในระดับไม่สูงกว่าปริญญาตรีและอายุไม่เกิน 25 ปีเท่านั้น ห้องเช่าคนทำงานทั่วไปไม่เข้านิยาม แต่มีข้อควรระวัง 2 ข้อ คือห้ามใช้คำว่า หอพัก ในสถานที่ของตนถ้าไม่มีใบอนุญาต (มาตรา 76 ปรับไม่เกิน 50,000 บาท และอีกวันละไม่เกิน 5,000 บาท) และถ้ามีห้องให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยต้องทำสัญญาตามประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568
ห้องเช่ามีนักศึกษามาเช่าบางห้อง ต้องจดทะเบียนหอพักไหม?
กฎหมายไม่ได้กำหนดสัดส่วนไว้ มาตรา 6 ถือว่าผู้ที่จัดสถานที่เพื่อรับผู้พักเข้าพักอาศัยโดยเก็บค่าเช่าเป็นผู้ประกอบกิจการหอพัก ถ้าตั้งใจรับนักศึกษาเป็นกลุ่มหลัก เช่น ทำการตลาดเป็นหอนักศึกษาหรืออยู่ติดมหาวิทยาลัยและผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักศึกษา มีโอกาสเข้าข่าย ควรทำหนังสือสอบถามนายทะเบียนของเทศบาล อบต. หรือกรุงเทพมหานครในพื้นที่และเก็บคำตอบไว้เป็นหลักฐาน
ใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักค่าธรรมเนียมเท่าไร มีอายุกี่ปี?
ตามกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมฯ พ.ศ. 2560 หอพักไม่เกิน 50 ห้อง (หรือพื้นที่ห้องรวมไม่เกิน 1,000 ตร.ม.) ฉบับละ 3,000 บาท 51-100 ห้อง 4,000 บาท เกิน 100 ห้อง 5,000 บาท ใบอนุญาตผู้จัดการหอพัก 500 / 750 / 1,000 บาทตามขนาดเดียวกัน ใบอนุญาตประกอบกิจการหอพักเอกชนมีอายุ 5 ปี ใบอนุญาตผู้จัดการมีอายุ 2 ปี ต่ออายุเสียครึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียม
เจ้าของหอเป็นผู้จัดการหอพักเองได้ไหม?
ได้ ถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาและมีคุณสมบัติตามมาตรา 51 คือมีสัญชาติไทย อายุไม่ต่ำกว่า 30 ปีบริบูรณ์ และไม่มีลักษณะต้องห้าม แต่ยังต้องยื่นขอใบอนุญาตผู้จัดการหอพักแยกจากใบอนุญาตประกอบกิจการ และถ้าเป็นหอพักหญิง ผู้จัดการหอพักต้องเป็นหญิง
หอพักที่ได้ใบอนุญาตแล้ว เก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้เท่าไร?
เงินประกันไม่เกินค่าเช่า 1 เดือน (มาตรา 11) และค่าเช่าล่วงหน้าไม่เกิน 3 เดือนซึ่งต้องนำไปหักเป็นค่าเช่า 3 เดือนสุดท้ายของสัญญา (มาตรา 10) เงินประกันต้องคืนในวันที่สัญญาสิ้นสุดหลังหักค่าเสียหายต่อทรัพย์สิน เก็บเกินอัตรามีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท ไม่คืนตามกำหนดปรับไม่เกิน 10,000 บาท และอีกวันละไม่เกิน 1,000 บาท
เปิดหอพักนักศึกษาโดยไม่ขอใบอนุญาต มีโทษอะไร?
ประกอบกิจการหอพักเอกชนโดยไม่ได้รับใบอนุญาตฝ่าฝืนมาตรา 33 มีโทษตามมาตรา 82 จำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน ส่วนผู้ที่เป็นผู้จัดการหอพักโดยไม่มีใบอนุญาตผู้จัดการมีโทษตามมาตรา 88 จำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 50,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
หอนักศึกษาหรือห้องเช่า ข้อมูลผู้เช่าต้องครบเหมือนกัน
ทะเบียนผู้เช่า สัญญา เงินประกัน บิลน้ำไฟ — อยู่ในที่เดียว ผู้เช่ารับบิลทาง LINE ไม่ต้องโหลดแอป · หอไม่เกิน 10 ห้องใช้ฟรีไม่จำกัดเวลา
- พระราชบัญญัติหอพัก พ.ศ. 2558 (ราชกิจจานุเบกษา 22 เม.ย. 2558 มีผล 20 ส.ค. 2558) — ตัวบทมาตรา 4, 6–11, 33–37, 46, 48–63, 74–92 จากวิกิซอร์ซ (th.wikisource.org) · เผยแพร่โดยกระทรวงศึกษาธิการ (moe.go.th) และ อว. (mhesi.go.th)
- กฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมเกี่ยวกับการประกอบกิจการหอพักและการเป็นผู้จัดการหอพัก พ.ศ. 2560 — คู่มือสำหรับประชาชนตาม พ.ร.บ.หอพัก ของเทศบาลเมืองยโสธร (yasocity.go.th) · คู่มือการขออนุญาตประกอบกิจการหอพัก/ผู้จัดการหอพัก เทศบาลตำบลทับยา จ.สิงห์บุรี (thapya.go.th)
- โทษใช้คำว่า "หอพัก" โดยไม่มีใบอนุญาต (ม.76) และอัตราค่าธรรมเนียมท้าย พ.ร.บ. — สำนักข่าวอิศรา "ประกาศแล้ว! พ.ร.บ.หอพัก ใบอนุญาตประกอบกิจการ ฉบับละ 5 พัน"
- กฎกระทรวงการอนุญาตประกอบกิจการหอพัก พ.ศ. 2560 (ประกาศ 4 ส.ค. 2560 มีผล 4 ต.ค. 2560) — สมาคมสถาปนิกสยามฯ (asa.or.th)
- ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 — ดูแหล่งอ้างอิงในบทความแบบฟอร์มสัญญาและเงินประกันของเรา
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย อัตราโทษเป็นอัตราสูงสุดตามตัวบท การตีความว่าที่พักใดเข้านิยาม "หอพัก" และเอกสารที่ต้องใช้อาจต่างกันตามท้องถิ่น โปรดสอบถามนายทะเบียนในพื้นที่ก่อนตัดสินใจ