เปิดหอพักใหม่ต้องเตรียมระบบอะไรบ้าง — เช็กลิสต์ก่อนรับผู้เช่าคนแรก 2569

อัปเดต 14 กันยายน 2569 · อ่าน 8 นาที · โดยทีม WeLive

ทำไมต้องวางระบบก่อนผู้เช่าคนแรก ไม่ใช่หลังห้องเต็ม

ปัญหาของหอใหม่ส่วนใหญ่ไม่ได้เกิดวันเปิด แต่เกิดตอน ออกบิลเดือนแรก และตอน ผู้เช่าคนแรกย้ายออก ถ้าไม่ได้จดเลขมิเตอร์วันย้ายเข้า ไม่มีรูปสภาพห้อง หรือสัญญาเขียนเรทค่าไฟไว้ไม่ชัด เจ้าของต้องเดาหรือเจรจาทุกครั้ง และข้อมูลที่ขาดตั้งแต่ต้นย้อนกลับไปเก็บไม่ได้

บทความ เริ่มทำหอพักต้องรู้อะไรบ้าง พูดถึงช่วงก่อนลงทุน (ทำเล ต้นทุน จุดคุ้มทุน) บทความนี้ต่อจากนั้น — ตึกเสร็จแล้ว กำลังจะเปิดรับผู้เช่า ต้องมีอะไรพร้อมบ้าง

เช็กลิสต์ 8 เรื่อง ก่อนรับผู้เช่าคนแรก

รายละเอียดทีละเรื่อง

1. สัญญาเช่า — เริ่มจากแบบมาตรฐาน อย่าเขียนเอง

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 มีผลตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่พักให้เช่า ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป หอใหม่แทบทุกหอจึงเข้าเกณฑ์ตั้งแต่วันเปิด ใช้แบบฟอร์มที่มีข้อความครบแล้วเติมรายละเอียดของหอ ดีกว่าดัดแปลงสัญญาเก่าที่อาจมีข้อห้าม เช่น ริบเงินประกันทั้งก้อน หรือเก็บค่าไฟตามที่เจ้าของกำหนด — ดาวน์โหลดได้ที่ แบบฟอร์มสัญญาเช่าหอพัก 2569 ตาม สคบ.

แนบ รายการทรัพย์สินในห้องพร้อมรูปถ่าย ที่ผู้เช่าเซ็นรับ เอกสารนี้คือสิ่งเดียวที่ใช้หักค่าเสียหายจากเงินประกันได้อย่างมีหลักฐานในวันย้ายออก

2. ค่าเช่า เงินประกัน และค่าส่วนกลาง

หลังกฎหมายปี 2568 ส่วนต่างค่าน้ำค่าไฟไม่ใช่รายได้ของหออีกต่อไป ต้นทุนไฟส่วนกลาง ปั๊มน้ำ แม่บ้าน อินเทอร์เน็ต ต้องคิดรวมไว้ใน ค่าเช่า หรือแยกเป็น ค่าส่วนกลาง ที่ระบุจำนวนเงินในสัญญาตั้งแต่แรก ตั้งราคาครั้งแรกให้ครอบคลุม ง่ายกว่าขึ้นราคากับผู้เช่าที่อยู่แล้ว

เงินประกันต้องคืนภายใน 7 วันถ้าไม่มีความเสียหาย และภายใน 14 วันถ้าต้องหักค่าเสียหาย พร้อมหลักฐานรายการที่หัก อ่านรายละเอียดที่ เงินประกันหอพักต้องคืนภายในกี่วัน 2569

3. เรทค่าน้ำค่าไฟ — ตั้งจากบิลจริง ไม่ใช่ตัวเลขกลม ๆ

หอที่มีมิเตอร์การไฟฟ้าตัวเดียวแล้วติดมิเตอร์ย่อยรายห้อง ให้คิดอัตรา = ยอดรวมบิลการไฟฟ้า ÷ หน่วยรวมในบิล หอใหม่ที่ยังไม่มีบิลเดือนแรก ใช้อัตราตามตารางค่าไฟงวดปัจจุบันไปก่อน แล้วปรับเมื่อได้บิลจริง และเขียนในสัญญาว่า "ตามอัตราที่การไฟฟ้าเรียกเก็บจริงในงวดนั้น" จะไม่ต้องแก้สัญญาทุกครั้งที่ค่า Ft เปลี่ยน รายละเอียดและตัวอย่างคำนวณอยู่ใน ค่าไฟหอพักเก็บได้หน่วยละกี่บาท 2569 และ ค่าน้ำหอพักคิดยังไงให้ถูกกฎหมาย 2569

4. มิเตอร์ย่อยและเลขตั้งต้น

ตรวจว่ามิเตอร์ทุกห้อง ติดเลขห้องตรงกับห้องจริง (หอใหม่สลับสายกันบ่อยกว่าที่คิด) เปิดไฟทีละห้องแล้วดูว่ามิเตอร์ตัวไหนหมุน วันส่งมอบห้องให้ผู้เช่าถ่ายรูปมิเตอร์น้ำและไฟพร้อมเลข ให้ผู้เช่าเห็นด้วย แล้วบันทึกเป็นเลขตั้งต้นของห้องนั้น

5. บัญชีรับเงินแยก + พร้อมเพย์

เปิดบัญชีที่รับ เฉพาะเงินของหอ แล้วผูกพร้อมเพย์ ผู้เช่าโอนเข้าบัญชีเดียว เจ้าของดูยอดง่าย และตอนยื่นภาษีมีรายการเดินบัญชีเป็นหลักฐานรายได้ทันที ถ้าใช้ระบบออกบิล ให้เลือกระบบที่สร้าง QR เข้าบัญชีของเจ้าของหอโดยตรง ไม่ผ่านบัญชีกลางของผู้ให้บริการ (อ่าน ระบบจัดการหอพัก เงินค่าเช่าเข้าบัญชีใคร)

6. ทะเบียนผู้เช่าและเอกสาร — เก็บเท่าที่จำเป็น

ข้อมูลที่ควรมีทุกห้อง: ชื่อ เบอร์ สำเนาบัตรหรือพาสปอร์ต ผู้ติดต่อฉุกเฉิน วันเข้าพัก สัญญาที่เซ็นแล้ว และรูปสภาพห้อง การเก็บสำเนาบัตรเพื่อทำสัญญาไม่ต้องขอความยินยอมตาม PDPA แต่ต้องแจ้งผู้เช่าว่าเก็บไปทำอะไร และ ขีดฆ่าช่องศาสนาและหมู่เลือด ก่อนเก็บ อ่านตารางระยะเวลาเก็บที่ PDPA สำหรับเจ้าของหอพัก 2569

ถ้าหอรับผู้พักที่เป็นนักเรียนนักศึกษาระดับไม่สูงกว่าปริญญาตรีและอายุไม่เกิน 25 ปี จะเข้านิยาม "หอพัก" ตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 ซึ่งมีเรื่องใบอนุญาตและทะเบียนผู้พักแยกต่างหาก ควรสอบถามนายทะเบียนในพื้นที่ก่อนเปิด หอที่รับคนทำงานทั่วไปไม่อยู่ใต้กฎหมายฉบับนี้ (ค่าธรรมเนียม เอกสาร และหน้าที่หลังได้ใบอนุญาต อ่านที่ หอพักต้องจดทะเบียนตาม พ.ร.บ.หอพัก 2558 ไหม)

7. ตม.30 — หอใกล้นิคมหรือมหาวิทยาลัยเจอบ่อย

พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 ให้เจ้าบ้าน เจ้าของ หรือผู้ครอบครองเคหสถานที่รับคนต่างด้าวเข้าพัก แจ้งภายใน 24 ชั่วโมง (แบบ ตม.30) ไม่แจ้งมีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท ช่องทางแจ้งมี 3 แบบ: ไปที่ตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจในท้องที่ · ส่งไปรษณีย์ลงทะเบียน · ลงทะเบียนแจ้งออนไลน์ผ่านเว็บไซต์สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ถ้ามีแรงงานต่างชาติเช่าหลายห้อง ลงทะเบียนแจ้งออนไลน์ไว้ตั้งแต่ก่อนเปิดจะเร็วที่สุด

8. รอบบิล การทวง และบันทึกรายรับ

ตัดสินใจ 4 ตัวเลขนี้ให้จบก่อนเปิด แล้วเขียนลงสัญญาให้ตรงกัน: วันจดมิเตอร์ · วันออกบิล · วันครบกำหนดชำระ · ค่าปรับจ่ายช้า (ถ้ามี) หอใหม่ที่ผู้เช่าทยอยเข้าต่างวันกัน นิยมให้ทุกห้องใช้รอบบิลเดียวกัน แล้วคิดค่าเช่าเดือนแรกตามสัดส่วนวันที่อยู่จริง จะจดมิเตอร์และทวงพร้อมกันทั้งหอได้ในวันเดียว ลำดับการทวงที่ถูกต้องเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายดูได้ที่ ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ทำอะไรได้บ้างตามกฎหมาย

ค่าเช่าที่บุคคลธรรมดาได้รับเป็นเงินได้ประเภท 40(5) หักค่าใช้จ่ายเหมาได้ 30% ยื่นครึ่งปีด้วย ภ.ง.ด.94 และสิ้นปีด้วย ภ.ง.ด.90 เก็บยอดรับรายเดือนไว้ตั้งแต่เดือนแรกจะยื่นได้ไม่ต้องไล่สลิป (ภาษีหอพัก 2569)

ไทม์ไลน์ 30 วันก่อนเปิดหอ

1. 30 วันก่อนเปิด — เอกสารและราคา เตรียมสัญญาตามแบบ สคบ. + เอกสารแนบรายการทรัพย์สิน ตั้งค่าเช่า เงินประกัน ค่าส่วนกลาง และถ้ารับนักศึกษาให้ถามนายทะเบียนหอพักในพื้นที่
2. 21 วันก่อนเปิด — เงินและระบบ เปิดบัญชีรับเงินแยก ผูกพร้อมเพย์ สมัครระบบจัดการหอ ใส่ข้อมูลหอ ผังห้อง ค่าเช่ารายห้อง
3. 14 วันก่อนเปิด — มิเตอร์และเรท ตรวจมิเตอร์ย่อยตรงเลขห้อง ตั้งเรทน้ำไฟตามอัตราจริง ตั้งรอบบิล (วันจด/วันออกบิล/วันครบกำหนด)
4. 7 วันก่อนเปิด — ทดสอบ ออกบิลตัวอย่าง 1 ห้องแล้วเทียบกับที่คิดเอง ลองสแกน QR ลงทะเบียนผู้เช่าด้วยมือถือตัวเอง ถ้ามีชาวต่างชาติจองแล้ว ลงทะเบียนแจ้ง ตม.30 ออนไลน์รอไว้
5. วันผู้เช่าคนแรกย้ายเข้า เซ็นสัญญา รับเงินประกัน ถ่ายรูปห้องและมิเตอร์ บันทึกเลขตั้งต้น ให้ผู้เช่าผูก LINE รับบิล · ต่างชาติแจ้ง ตม.30 ภายใน 24 ชม.
6. สิ้นเดือนแรก จดมิเตอร์ ออกบิลรอบแรก ตรวจยอดทุกใบก่อนส่ง เก็บบิลการไฟฟ้า/ประปาเดือนแรกไว้ปรับเรทให้ตรงบิลจริง

ทำใน WeLive: ตั้งหอใหม่ตามเช็กลิสต์นี้

• ✓ สร้างหอและห้อง — คีย์ทีละห้องหรือนำเข้าจาก Excel ตั้งค่าเช่ารายห้อง
• ✓ เรทน้ำไฟ — ตั้งทั้งหอหรือรายห้อง เลือกตามมิเตอร์ ตามบิล หรือผู้เช่าจ่ายเอง
• ✓ เลขมิเตอร์ตั้งต้น + รอบบิล — ระบบเตือนวันจดมิเตอร์ทาง LINE และอีเมล จดด้วยการถ่ายรูปให้ AI อ่านเลขได้
• ✓ QR ลงทะเบียนผู้เช่า + เงินประกัน — ผู้เช่าสแกนผูก LINE เองโดยไม่ต้องโหลดแอป ยอดเงินประกันบันทึกไว้คู่ห้อง
• ✓ บิลใน LINE พร้อม QR พร้อมเพย์ของเจ้าของ — เงินเข้าบัญชีคุณโดยตรง AI ตรวจสลิป ทวงอัตโนมัติ

ถ้าไม่อยากตั้งเอง ส่งรายชื่อห้องเป็น Excel หรือรูปถ่ายให้ทีม แล้วทีมตั้งค่าและทดสอบบิลใบแรกให้ดูโดยไม่มีค่าใช้จ่าย ราคาและเงื่อนไขทุกแพ็กเกจดูได้ที่ WeLive ใช้ฟรีจริงไหม หมดทดลองใช้แล้วเสียเท่าไร