เริ่มใช้ฟรี
คอนโดปล่อยเช่า · งานประจำเดือน

ปล่อยเช่าคอนโดหลายห้อง จัดการยังไงไม่ปวดหัว 2569 — ค่าน้ำตามบิลนิติ ค่าไฟผู้เช่าจ่ายเอง

อัปเดต 22 กันยายน 2569 · อ่าน 8 นาที · โดยทีม WeLive

ปล่อยเช่าคอนโดหลายห้อง 2569 — ค่าน้ำตามบิลนิติ ค่าไฟผู้เช่าจ่ายเอง
คำตอบสั้น: คอนโดหลายห้องจัดการง่ายกว่าหอพักในเรื่องน้ำไฟ แต่ยากกว่าตรงที่คุณคุมอาคารไม่ได้ หลักคือ ค่าไฟให้ผู้เช่าเป็นผู้ใช้ไฟและจ่ายการไฟฟ้าเอง · ค่าน้ำส่งต่อตามอัตราที่นิติบุคคลเรียกเก็บโดยไม่บวกเพิ่ม · ค่าส่วนกลางเจ้าของจ่ายเองแล้วบวกไว้ในค่าเช่า

คอนโดหลายห้อง ต่างจากหอพักตรงไหน

เจ้าของหอพักคุมทั้งตึก ตั้งเรทเอง จดมิเตอร์เอง ส่วนเจ้าของคอนโดปล่อยเช่าเป็น "เจ้าของร่วม" ที่มีสิทธิ์เฉพาะในห้องของตัวเอง ทุกอย่างนอกประตูห้องเป็นของนิติบุคคลอาคารชุด ความต่างนี้เปลี่ยนวิธีคิดบิลทั้งหมด

เรื่องหอพัก / อพาร์ตเมนต์คอนโด (ห้องชุด)
ค่าไฟมักมีมิเตอร์รวมตัวเดียว เจ้าของหารเฉลี่ยจากบิลมิเตอร์การไฟฟ้าแยกรายห้อง ให้ผู้เช่าจ่ายตรงได้ ไม่ต้องคิดเรท
ค่าน้ำมิเตอร์ประปารวม เจ้าของหารเฉลี่ยจากบิลประปานิติบุคคลเป็นผู้กำหนดอัตราและออกใบแจ้งหนี้ เจ้าของส่งต่อตามนั้น
ค่าส่วนกลางไม่มี (เจ้าของตั้ง "ค่าส่วนกลาง" ของหอเองได้ในสัญญา)มี และเป็นหนี้ของเจ้าของร่วมตามกฎหมาย คิดตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์
งานหน้างานเจ้าของหรือลูกจ้างดูแลเองรปภ. แม่บ้าน ขยะ ลิฟต์ เป็นงานของนิติ — เจ้าของเหลือแค่งานเอกสารและเงิน
ห้องกระจายหลายที่อยู่ตึกเดียว เดินจดมิเตอร์รอบเดียวคนละชั้น คนละตึก คนละโครงการ — ไปดูเองไม่ไหว ต้องใช้ระบบรวมศูนย์
กฎหมายที่คุมเพิ่มพ.ร.บ.หอพัก 2558 ถ้ารับนักศึกษาพ.ร.บ.อาคารชุด 2522 + ข้อบังคับนิติ (เช่น ห้ามใช้ผิดวัตถุประสงค์ ห้ามเช่ารายวัน)
ประกาศ สคบ. 2568ใช้เมื่อปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปใช้เหมือนกัน นับรวมทุกห้องที่คุณปล่อยเช่า ไม่ว่าจะอยู่ที่ไหน
จุดที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุด: "ผมมีแค่ 3–4 ห้องในคอนโด ไม่ใช่หอพัก คงไม่เข้ากฎหมาย" — ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาฯ นับที่จำนวนหน่วยที่ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัย ไม่ได้นับว่าอยู่ในอาคารเดียวกันหรือไม่ ปล่อยเช่า 3 ห้องในคนละโครงการก็เข้าข่ายแล้ว

ค่าไฟ: ให้ผู้เช่าเป็นผู้ใช้ไฟเองคือทางที่ง่ายที่สุด

ห้องชุดเกือบทุกห้องมีมิเตอร์ของการไฟฟ้านครหลวงหรือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคเป็นของตัวเองอยู่แล้ว ทำให้คุณมี 2 ทางเลือกที่ถูกกฎหมายทั้งคู่

วิธีทำอย่างไรข้อดี / ข้อควรระวัง
1. ผู้เช่าจ่ายการไฟฟ้าเอง (แนะนำ)ระบุในสัญญาว่าค่าไฟผู้เช่าชำระกับการไฟฟ้าโดยตรง บิลส่งถึงห้อง จ่ายผ่านแอปหรือเคาน์เตอร์เซอร์วิสเจ้าของไม่ต้องคิดเรท ไม่ต้องสำรองจ่าย ไม่มีข้อพิพาทเรื่องหน่วย · ระวังผู้เช่าค้างจนถูกตัดไฟ ให้เขียนในสัญญาว่าต้องส่งหลักฐานการชำระเมื่อขอ และตรวจยอดค้างก่อนคืนเงินประกัน
2. เจ้าของจ่ายแทนแล้วเรียกเก็บเรียกเก็บ เท่ายอดในบิลใบนั้นทั้งใบ แนบสำเนาบิลไปกับใบแจ้งหนี้ค่าเช่าคุมได้ว่าไฟไม่ถูกตัด · ห้ามบวกกำไรในหน่วย ตามประกาศ สคบ. 2568 และต้องพร้อมให้ผู้เช่าดูบิลจริง

เพดานที่ใช้อ้างอิงได้: รอบบิล ก.ย.–ธ.ค. 2569 หน่วยที่แพงที่สุดของอัตราบ้านอยู่อาศัยคือ (4.3583 + ค่า Ft 0.1623) × 1.07 = ประมาณ 4.84 บาท/หน่วย ถ้าคุณคิดผู้เช่าเกินกว่านี้ในคอนโดที่มีมิเตอร์รายห้อง แปลว่าเกินที่การไฟฟ้าเรียกเก็บจริงแน่นอน — รายละเอียดและวิธีคิดเมื่อเป็นมิเตอร์รวมอยู่ใน ค่าไฟหอพัก ห้องเช่า หน่วยละกี่บาท 2569

ค่าน้ำ: ตัวเลขอยู่ในมือนิติบุคคล ไม่ใช่การประปา

คอนโดส่วนใหญ่มีมาตรวัดน้ำของการประปาเครื่องเดียวสำหรับทั้งอาคาร นิติบุคคลจ่ายบิลรวม แล้วแบ่งเก็บจากห้องชุดตามมิเตอร์ย่อยของแต่ละห้อง อัตราที่ใช้เป็นมติของเจ้าของร่วม ไม่ใช่อัตราของการประปาโดยตรง ในทางปฏิบัติจึงเห็นกันตั้งแต่ราว 15 บาทไปจนถึง 35–40 บาทต่อหน่วย เพราะต้องกลบทั้งขั้นบันไดของบิลรวม น้ำส่วนกลาง สระ สวน และหน่วยที่หายไปในระบบท่อ

สำหรับคุณในฐานะผู้ให้เช่า กติกาง่ายมาก

ค่าน้ำที่เก็บผู้เช่าได้ = อัตราที่นิติบุคคลเรียกเก็บจากห้องคุณ × หน่วยที่ห้องนั้นใช้  —  ไม่บวกเพิ่มแม้แต่บาทเดียว

ตัวอย่าง: ห้องที่นิติเก็บ 20 บาท/หน่วย ผู้เช่าใช้ 8 หน่วย/เดือน

รายการคำนวณบาท/เดือน
ค่าน้ำที่นิติเรียกเก็บจากเจ้าของ8 × 20160.00
ค่าน้ำที่เก็บผู้เช่าได้ (ส่งต่อตามจริง)8 × 20160.00
ถ้าบวกเป็น 25 บาท/หน่วย ได้เพิ่ม8 × 540.00
ส่วนต่างที่ "ได้เพิ่ม" ต่อห้องต่อปี40 × 12480.00

480 บาทต่อห้องต่อปี (5 ห้องก็ 2,400 บาท) คือทั้งหมดที่ได้จากการบวกค่าน้ำ แลกกับข้อสัญญาที่ใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ และโทษตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภคสูงสุดจำคุก 1 ปี ปรับ 200,000 บาท ไม่คุ้มอย่างชัดเจน ถ้าต้องการรายได้เพิ่มให้ขึ้นค่าเช่าและเขียนให้ชัดในสัญญาแทน · วิธีคิดค่าน้ำแบบอื่นและกรณีหอมิเตอร์รวมอ่านต่อที่ ค่าน้ำหอพัก ห้องเช่า คิดยังไงให้ถูกกฎหมาย 2569

สิ่งที่ต้องขอจากนิติทุกเดือน: ใบแจ้งหนี้ค่าน้ำรายห้องที่แสดงเลขมิเตอร์ก่อน-หลังและอัตราต่อหน่วย เก็บไฟล์ไว้คู่กับบิลที่ออกให้ผู้เช่า ถ้าถูกร้องเรียน นี่คือหลักฐานชิ้นเดียวที่ใช้ได้

ค่าส่วนกลาง: ผู้เช่าออกเงินได้ แต่ลูกหนี้คือคุณ

ตามมาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 เจ้าของร่วมมีหน้าที่ออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ การให้เช่าไม่ได้ย้ายหนี้ก้อนนี้ไปที่ผู้เช่า คุณเขียนในสัญญาเช่าให้ผู้เช่าเป็นผู้ออกเงินได้ แต่ถ้าเขาไม่จ่าย นิติจะทวงจากคุณ และมาตรา 18/1 ให้คิดเงินเพิ่มไม่เกิน 12% ต่อปีเมื่อค้างไม่ถึง 6 เดือน และไม่เกิน 20% ต่อปีเมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พร้อมระงับการใช้บริการส่วนรวม (ลิฟต์ สระ ที่จอดรถ คีย์การ์ด) และไม่ออกใบปลอดหนี้ ซึ่งแปลว่าโอนขายห้องไม่ได้จนกว่าจะเคลียร์

ต้นทุนจริงของเจ้าของคอนโด 5 ห้อง (ตัวอย่างคำนวณ)

สมมติห้องละ 30 ตร.ม. ปล่อยเช่าห้องละ 8,500 บาท/เดือน ค่าส่วนกลาง 50 บาท/ตร.ม./เดือน ราคาประเมินห้องละ 2.2 ล้านบาท ทุกห้องเป็นห้องที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก

รายการคำนวณบาท/ปี
รายได้ค่าเช่า8,500 × 5 × 12510,000
ค่าส่วนกลาง50 × 30 × 5 × 12−90,000
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (0.02%)2.2 ล้าน × 0.0002 × 5−2,200
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หักเหมา 30% ลดหย่อนส่วนตัว 60,000)สุทธิ 297,000 → ขั้น 5%−7,350
เหลือก่อนค่าซ่อม ค่าห้องว่าง และค่านายหน้า410,450

ต้นทุนคงที่ 3 ก้อนนี้กินไปราว 19.5% ของค่าเช่าทั้งปี โดยที่ยังไม่นับค่าซ่อม เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่านายหน้าหาผู้เช่า และเดือนที่ห้องว่าง ตัวเลขนี้คือเหตุผลที่การเก็บค่าน้ำเกินจริงปีละ 2,400 บาทไม่ช่วยอะไร แต่การลดห้องว่างลง 1 เดือนช่วยได้ 8,500 บาททันที · วิธียื่นภาษีค่าเช่าและกำหนด ภ.ง.ด.94 อยู่ใน ภาษีหอพัก 2569: ภาษีที่ดินฯ + ภาษีเงินได้ค่าเช่า

สิ่งที่ห้ามทำ: ปล่อยรายวัน

การให้เช่าห้องชุดเป็นรายวันหรือรายสัปดาห์เข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 โทษคือจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน นอกจากนี้ยังขัดกับ พ.ร.บ.อาคารชุดเรื่องการใช้ห้องชุดผิดวัตถุประสงค์และข้อบังคับของนิติเกือบทุกแห่ง ซึ่งเปิดทางให้นิติฟ้องร้องได้อีกทาง

จัดการ 5–20 ห้องที่กระจายหลายตึกยังไงให้จบใน 30 นาที/เดือน

  1. รวมทุกห้องไว้ในระบบเดียว — ไม่ต้องแยกไฟล์ตามโครงการ สร้างเป็น "หอ" ตามชื่อโครงการแล้วใส่ห้องของคุณเข้าไป เห็นห้องว่าง ยอดค้าง และรายรับรวมทุกตึกในหน้าเดียว (บัญชีเดียวดูหลายโครงการได้)
  2. ตั้งค่าน้ำค่าไฟแยกรายห้อง — ห้องที่ผู้เช่าจ่ายการไฟฟ้าเองให้เลือกโหมด "ผู้เช่าจ่ายเอง" ระบบจะไม่คิดค่าไฟห้องนั้นเลย ส่วนค่าน้ำเลือก "ตามบิลนิติ" แล้วใส่อัตราของโครงการนั้น (แต่ละโครงการตั้งคนละเรทได้)
  3. ผูก LINE ผู้เช่าตอนเซ็นสัญญา — ให้สแกน QR ของห้องครั้งเดียว จากนั้นบิล ใบเสร็จ และข้อความทวงวิ่งเข้า LINE เขาเอง คุณไม่ต้องมีเบอร์หรือไลน์ส่วนตัวของทุกคน
  4. ตั้งรอบบิลให้ตรงกับรอบของนิติ — ใบแจ้งหนี้ค่าน้ำจากนิติมักออกต้นเดือน ตั้งรอบบิลของคุณให้ออกหลังจากนั้น 1–2 วัน แล้วส่งล่วงหน้าก่อนกำหนดชำระอย่างน้อย 3 วันตามประกาศ สคบ. (ดูวิธีวางรอบบิล)
  5. เปิดทวงอัตโนมัติ — ตั้งครั้งเดียวให้เตือนก่อนครบกำหนด 1 วัน วันครบกำหนด และหลังเลย 3/7/14 วัน คุณไม่ต้องเป็นคนทวงเอง ซึ่งเป็นงานที่เสียความสัมพันธ์มากที่สุดเมื่อผู้เช่าเป็นคนทำงานวัยเดียวกัน
  6. ให้ AI ตรวจสลิป — ผู้เช่าโอนแล้วส่งสลิปใน LINE ระบบอ่านยอด เวลา และเลขอ้างอิง เตือนเมื่อเจอสลิปซ้ำหรือยอดไม่ตรง คุณกดยืนยันจากมือถือ (7 จุดสังเกตสลิปปลอม)

เช็กลิสต์ก่อนปล่อยเช่าห้องถัดไป

คำถามที่พบบ่อย

ปล่อยเช่าคอนโด 3 ห้องขึ้นไป ต้องใช้สัญญาตามประกาศ สคบ. ไหม?

ต้องใช้ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาที่มีผลตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ใช้กับผู้ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป โดยนับรวมทุกห้องที่ปล่อยเช่า ไม่ว่าจะอยู่คนละชั้น คนละตึก หรือคนละโครงการ เจ้าของคอนโดที่ปล่อยเช่า 3 ห้องขึ้นไปจึงต้องทำสัญญาเป็นหนังสือตามแบบ ส่งมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ ระบุอัตราและวิธีคิดค่าน้ำค่าไฟ เก็บเงินประกันไม่เกิน 1 เดือน และคืนภายใน 7 วันหลังตรวจห้อง

คอนโดปล่อยเช่า เก็บค่าไฟผู้เช่าหน่วยละเท่าไร?

ห้องชุดเกือบทุกห้องมีมิเตอร์ของการไฟฟ้าเป็นของตัวเอง ทางที่ง่ายและปลอดภัยที่สุดคือให้ผู้เช่าเป็นผู้ใช้ไฟและจ่ายกับการไฟฟ้าโดยตรง เจ้าของไม่ต้องคิดเรทเลย ถ้าเจ้าของสำรองจ่ายแทนก็เรียกเก็บได้เท่ายอดในบิลใบนั้นทั้งใบ บวกเพิ่มเป็นกำไรไม่ได้ตามประกาศ สคบ. 2568 ส่วนเพดานค่าไฟบ้านอยู่อาศัยรอบบิล กันยายนถึงธันวาคม 2569 อยู่ที่ประมาณ 4.84 บาทต่อหน่วย

นิติบุคคลเก็บค่าน้ำหน่วยละ 20 บาท เจ้าของเก็บผู้เช่า 25 บาทได้ไหม?

ไม่ได้ กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าค่าน้ำต้องหน่วยละกี่บาท แต่กำหนดว่าเก็บได้ไม่เกินที่เรียกเก็บจริง ต้นทุนจริงของห้องชุดคือใบแจ้งหนี้ของนิติบุคคล ถ้านิติเก็บ 20 บาทต่อหน่วย เจ้าของก็ส่งต่อได้ 20 บาทต่อหน่วยเท่านั้น ส่วนต่าง 5 บาทต่อหน่วยคิดเป็นเงินราว 480 บาทต่อห้องต่อปี แลกกับความเสี่ยงที่ข้อสัญญาใช้บังคับไม่ได้และถูกร้องเรียน สคบ. 1166 จึงไม่คุ้ม

ค่าส่วนกลางคอนโด ให้ผู้เช่าจ่ายแทนได้ไหม?

ตกลงในสัญญาเช่าให้ผู้เช่าเป็นผู้ออกเงินได้ แต่ในทางกฎหมายลูกหนี้ของนิติบุคคลยังคงเป็นเจ้าของร่วมเสมอตามมาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด ถ้าผู้เช่าไม่จ่าย เจ้าของคือคนที่ถูกคิดเงินเพิ่ม ไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปีเมื่อค้างไม่ถึง 6 เดือน และไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีเมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พร้อมถูกระงับการใช้บริการส่วนรวมและไม่ได้ใบปลอดหนี้ตอนจะโอนขาย วิธีที่ปลอดภัยกว่าคือเจ้าของจ่ายนิติเองแล้วบวกไว้ในค่าเช่า

ปล่อยเช่าคอนโดรายวันหรือรายสัปดาห์ได้ไหม?

ทำไม่ได้ถ้าไม่มีใบอนุญาตโรงแรม การให้เช่าห้องชุดเป็นรายวันเข้าข่ายประกอบธุรกิจโรงแรมตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 โทษคือจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน อีกทั้งขัดกับ พ.ร.บ.อาคารชุดเรื่องการใช้พื้นที่ผิดวัตถุประสงค์ ข้อยกเว้นตามกฎกระทรวงปี 2551 คือที่พักไม่เกิน 4 ห้อง รับผู้พักรวมไม่เกิน 20 คน และทำเป็นรายได้เสริม ซึ่งต้องจดแจ้งเป็นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมกับนายทะเบียนก่อน

ปล่อยเช่าคอนโด 5 ห้อง ต้องเสียภาษีเท่าไร?

มี 2 ตัว ตัวแรกคือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ห้องชุดที่ไม่ใช่บ้านหลังหลักเสียตั้งแต่บาทแรกในอัตรา 0.02 เปอร์เซ็นต์สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท เท่ากับล้านละ 200 บาทต่อปี ห้องละ 2.2 ล้านบาทคือ 440 บาทต่อปี 5 ห้องรวม 2,200 บาท ตัวที่สองคือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากค่าเช่าซึ่งเป็นเงินได้ประเภทที่ 5 หักค่าใช้จ่ายเหมา 30 เปอร์เซ็นต์ได้ ห้องละ 8,500 บาทต่อเดือน 5 ห้อง รายได้ทั้งปี 510,000 บาท หักเหมาและลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท เหลือเงินได้สุทธิ 297,000 บาท คิดเป็นภาษีประมาณ 7,350 บาทต่อปี และต้องยื่น ภ.ง.ด.94 ครึ่งปีด้วย

ห้องกระจายหลายตึก แต่ดูรวมได้ในหน้าเดียว

ออกบิลทุกห้องพร้อมกัน ส่งเข้า LINE ผู้เช่าพร้อม QR พร้อมเพย์ของคุณเอง ทวงอัตโนมัติเมื่อเลยกำหนด — ไม่เกิน 10 ห้องใช้ฟรีไม่จำกัดเวลา

เริ่มใช้ฟรี →ให้ทีมติดตั้งให้ฟรีทัก LINE @getwelive
อ่านต่อ: ค่าน้ำหอพัก ห้องเช่า คิดยังไงให้ถูกกฎหมาย 2569 — ตามมิเตอร์ / ตามบิลนิติ / เหมารายหัว ค่าไฟหอพัก ห้องเช่า หน่วยละกี่บาท 2569 — เพดานตามการไฟฟ้า แบบฟอร์มสัญญาเช่า 2569 ตาม สคบ. — ดาวน์โหลดฟรี Word/PDF สัญญาเช่าตามประกาศ สคบ. — เช็กสัญญาของคุณ 12 ข้อ ภาษีหอพัก 2569: ภาษีที่ดินฯ + ภาษีเงินได้ค่าเช่า ยื่นยังไง ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าต้องมีอะไรบ้าง — e-receipt ส่งไลน์ใช้ได้ไหม
แหล่งอ้างอิง (ตรวจสอบ 22 ก.ย. 2569)

บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายหรือภาษี อัตราค่าน้ำและข้อบังคับของแต่ละนิติบุคคลต่างกัน โปรดยึดใบแจ้งหนี้และข้อบังคับของโครงการคุณเป็นหลัก