แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน 2569 กฎหมายใหม่ — ดาวน์โหลดฟรี Word/PDF + วิธีกรอกและข้อที่ห้ามเขียน
- ปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป (นับบ้าน ห้องเช่า คอนโด รวมกันทุกแห่ง) = อยู่ใต้ประกาศ ข้อสัญญาที่ขัดใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ และมีโทษ
- ปล่อยเช่า 1–2 หลัง = ประกาศไม่บังคับ แต่ยังอยู่ใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์: ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อจึงฟ้องบังคับได้ เช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน และต้องปิดอากรแสตมป์เหมือนกัน
- สัญญาเช่าบ้านต้องมี: คู่สัญญา · รายละเอียดบ้านและรายการทรัพย์สินพร้อมสภาพ · ระยะเวลา · ค่าเช่า · เงินประกัน + ค่าเช่าล่วงหน้า รวมไม่เกิน 3 เดือน · ค่าน้ำค่าไฟและค่าส่วนกลางว่าใครจ่าย · คืนเงินประกัน ภายใน 7 วัน · สิทธิบอกเลิกสัญญา
- ไฟล์มี 13 ข้อ + เอกสารแนบ ก (สภาพบ้านและบริเวณ 17 รายการ + เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า 17 รายการ) ทั้ง Word และ PDF
ดาวน์โหลดแบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน 2569 (Word + PDF)
ไฟล์ Word แก้ไขได้ทุกช่อง + PDF สำหรับพิมพ์กรอกมือ · ฟอนต์ Sarabun · A4 · สัญญา 13 ข้อ + เอกสารแนบ ก หลักฐานตรวจรับสภาพบ้านและรายการทรัพย์สิน · เขียนตาม "ตัวอย่างแบบสัญญามาตรฐาน แบบ ก" ของ สคบ. (ระยะสั้นไม่เกิน 3 ปี) · แบบฟอร์มปรับปรุง ต.ค. 2569 อ้างอิงประกาศ พ.ศ. 2568
✓ พร้อมดาวน์โหลด — กดรับไฟล์ได้เลย เก็บลิงก์หน้านี้ไว้ ไฟล์อัปเดตตามประกาศใหม่เสมอ
"กฎหมายใหม่" ของสัญญาเช่าบ้าน คือฉบับไหน และใช้กับใคร
คือ ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ลงราชกิจจานุเบกษา 6 มิถุนายน 2568 มีผลตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 ใช้แทนฉบับปี 2562 และลดเกณฑ์ผู้ที่ถูกบังคับจาก 5 หน่วยเหลือ 3 หน่วยขึ้นไป คำว่า "อาคาร" ในประกาศรวมถึงบ้านเช่า ห้องเช่า อะพาร์ตเมนต์ และคอนโด เจ้าของบ้านเช่าหลายหลังจึงเข้าเกณฑ์เดียวกับเจ้าของหอ คนที่ค้นหา "สัญญาเช่าบ้าน กฎหมายใหม่ 2568" หรือ "2569" กำลังหาฉบับเดียวกันนี้ เพราะถึงปี 2569 ยังไม่มีประกาศฉบับใหม่มาแทน
| คุณปล่อยเช่ากี่หน่วย | ประกาศ สคบ. 2568 | กฎหมายที่ใช้กับสัญญาของคุณ | ควรทำอย่างไร |
|---|---|---|---|
| บ้าน 1–2 หลัง (ไม่มีห้องเช่าหรือคอนโดอื่น) | ไม่บังคับ | ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะเช่าทรัพย์ เช่น ม.538 (ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ จึงฟ้องบังคับได้) ม.560 (ค้างค่าเช่ารายเดือน ต้องบอกกล่าวให้ชำระไม่น้อยกว่า 15 วันก่อนบอกเลิก) + อากรแสตมป์ + ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | ใช้แบบฟอร์มนี้ได้ทั้งฉบับ เป็นธรรมกับทั้งสองฝ่าย และไม่ต้องแก้เมื่อมีหน่วยที่ 3 |
| 3 หน่วยขึ้นไป นับรวมทุกอาคาร เช่น บ้าน 2 หลัง + คอนโด 1 ห้อง | บังคับ | ประกาศ สคบ. 2568 + ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ รวมถึงการปล่อยเช่าผ่านช่องทางอิเล็กทรอนิกส์ | สัญญาต้องมีข้อที่ประกาศกำหนดและไม่มีข้อที่ประกาศห้าม ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 200,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ |
| หอพักที่จดทะเบียน ตาม พ.ร.บ.หอพัก พ.ศ. 2558 และโรงแรม | ไม่อยู่ใต้ประกาศนี้ | กฎหมายเฉพาะของกิจการนั้น | ใช้แบบสัญญาตามกฎหมายนั้น |
สัญญาเช่าบ้านต้องมีอะไรบ้าง — วิธีกรอกทีละข้อ (13 ข้อ)
| ข้อในสัญญา | ต้องระบุ / กรอกอะไร | ระวังอะไร |
|---|---|---|
| หัวสัญญา คู่สัญญา | ชื่อ-นามสกุลจริง เลขบัตรประชาชน ที่อยู่ เบอร์โทร ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า ถ้าคนเซ็นไม่ใช่เจ้าของบ้าน ใส่ชื่อผู้รับมอบอำนาจและวันที่ของหนังสือมอบอำนาจ | ชื่อผู้ให้เช่าควรตรงกับชื่อเจ้าของในโฉนด หรือมีหนังสือมอบอำนาจแนบ · ถ่ายสำเนาบัตรผู้เช่าแนบ ห้ามเก็บบัตรตัวจริง |
| ข้อ 1 ทรัพย์ที่เช่า | บ้านเลขที่ หมู่บ้าน ที่ตั้ง ประเภทบ้าน จำนวนชั้น ห้องนอน ห้องน้ำ ที่จอดรถ เลขโฉนดและเนื้อที่ จำนวนผู้พักสูงสุด และอ้างเอกสารแนบ ก | แบบฟอร์มเขียนให้การเช่ารวมบริเวณในรั้วและสนาม ถ้ามีห้องเก็บของหรือพื้นที่ที่เจ้าของกันไว้ไม่ให้ใช้ ให้ระบุในข้อ 13 |
| ข้อ 2 ระยะเวลา | จำนวนเดือน วันเริ่ม วันสิ้นสุด (เริ่ม 1 พ.ย. 12 เดือน = สิ้นสุด 31 ต.ค.) | แบบฟอร์มนี้ใช้กับสัญญาไม่เกิน 3 ปี · เกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้นฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี (ป.พ.พ. ม.538) |
| ข้อ 3 ค่าเช่า | ยอดต่อเดือน (ตัวเลข + ตัวอักษร) วันครบกำหนด ช่องทางโอน ค่าปรับล่าช้าต่อวัน | ค่าเช่าคงที่ตลอดอายุสัญญา จะปรับได้ตอนต่อสัญญา · ค่าปรับต้องเป็นตัวเลขจริง ไม่เขียนว่า "ตามที่กำหนด" |
| ข้อ 4 เงินประกัน | เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า กรอกแยกกัน | ผู้ให้เช่า 3 หน่วยขึ้นไป รวมกันห้ามเกิน 3 เท่าของค่าเช่า · คืนใน 7 วันถ้าไม่มีความเสียหาย หักค่าซ่อมจริงแล้วคืนส่วนที่เหลือใน 14 วัน มีให้แล้ว อย่าลบ (ดู หักอะไรได้ หักอะไรไม่ได้) |
| ข้อ 5 ค่าไฟ ค่าน้ำ | ติ๊กว่าผู้เช่าจ่ายการไฟฟ้า/การประปาโดยตรงตามบิลของบ้าน (ใส่เลขเครื่องวัด) หรือเจ้าของเก็บแทน (ใส่อัตราต่อหน่วย) | ถ้าเจ้าของเก็บแทน อัตราต้องไม่เกินที่การไฟฟ้า/การประปาเรียกเก็บจริง สูตรคือ เงินตามบิล ÷ หน่วยตามบิล |
| ข้อ 6 ค่าใช้จ่ายอื่น | ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน (ติ๊กว่าใครจ่าย) ค่าเก็บขยะ อินเทอร์เน็ต แยกบรรทัด | รายการที่ไม่เขียนไว้ เรียกเก็บไม่ได้ · ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเขียนให้เป็นภาระของผู้ให้เช่า |
| ข้อ 7 หน้าที่ผู้เช่า | ติ๊กว่าใครดูแลสนามและต้นไม้ ติ๊กเรื่องสัตว์เลี้ยง ถ้าอนุญาตให้ระบุชนิดและจำนวน | มีข้อห้ามเช่าช่วงและห้ามต่อเติมโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือให้แล้ว |
| ข้อ 8–9 หน้าที่ผู้ให้เช่า / เข้าตรวจบ้าน | ใช้ตามแบบ ไม่ต้องกรอก | ห้ามแก้เป็น "เข้าบ้านได้ทุกเมื่อ" — ขัดประกาศ |
| ข้อ 10 บอกเลิกสัญญา | ใช้ตามแบบ | ผู้เช่าบอกเลิกก่อนกำหนดได้เมื่ออยู่มาแล้วไม่น้อยกว่าครึ่งของสัญญา แจ้งเป็นหนังสือ 30 วัน ไม่ค้างชำระ · ผู้ให้เช่าต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้แก้ไขก่อนอย่างน้อย 30 วัน (ดู ย้ายออกก่อนครบสัญญา) |
| ข้อ 11 สิ้นสุด / ต่อสัญญา | ใช้ตามแบบ | คืนกุญแจ รีโมต บัตรผ่าน และเคลียร์ค่าไฟค่าน้ำถึงวันส่งมอบ · ค่าธรรมเนียมต่อสัญญาเก็บไม่ได้ |
| ข้อ 12 ใบแจ้งหนี้ | ใช้ตามแบบ | ส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วันก่อนครบกำหนด และออกหลักฐานรับเงินทุกครั้ง (ดู ใบเสร็จค่าเช่าต้องมีอะไรบ้าง) |
| ข้อ 13 ข้อตกลงเพิ่มเติม | เฉพาะเรื่องที่ตกลงกันจริง เช่น รอบล้างเครื่องปรับอากาศ พื้นที่ที่ไม่รวมในการเช่า | ทุกข้อที่เพิ่มต้องไม่ขัดประกาศ |
| เอกสารแนบ ก ตรวจรับสภาพบ้าน | ส่วนที่ 1 สภาพบ้านและบริเวณ 17 รายการ (รั้ว ประตู หลังคา ระบบไฟ ปั๊มน้ำ สุขภัณฑ์ สนาม มิเตอร์) · ส่วนที่ 2 เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า 17 รายการ ติ๊กสภาพปกติ/ไม่ปกติ | กรอกร่วมกับผู้เช่า ถ่ายรูปไว้ทั้งสองฝ่าย และส่งมอบสำเนาให้ผู้เช่า 1 ฉบับ ไม่มีหลักฐานนี้ การหักเงินประกันมักจบที่พิสูจน์ไม่ได้ |
9 ข้อที่ห้ามเขียนในสัญญาเช่าบ้าน (ตามประกาศ สคบ. 2568)
ถ้าคุณปล่อยเช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ข้อความในคอลัมน์ซ้ายใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้แม้ผู้เช่าจะเซ็นยินยอมแล้ว ฟอร์มสัญญาเช่าบ้านที่ส่งต่อกันมาหลายปีมักมีข้อเหล่านี้ปนอยู่
| ข้อความที่มักเจอในฟอร์มเก่า | ทำไมใช้ไม่ได้ | ในแบบฟอร์มนี้เขียนว่า |
|---|---|---|
| "ผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่าริบเงินประกันได้ทั้งหมด" | ห้ามริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าโดยผู้เช่าไม่ได้ทำผิด หักได้เฉพาะค่าเสียหายจริง | หักค่าใช้จ่ายที่เสียไปจริงพร้อมรายการเป็นหนังสือ คืนส่วนที่เหลือใน 14 วัน (ข้อ 4) |
| "วางเงินประกัน 3 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน" | เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 3 เดือนของค่าเช่า | กรอกแยกสองยอด รวมกันไม่เกิน 3 เท่าของค่าเช่า (ข้อ 4) |
| "ผู้ให้เช่าปรับค่าเช่าได้ตามสภาพเศรษฐกิจ" | ห้ามเปลี่ยนค่าเช่าหรือค่าบริการก่อนสัญญาสิ้นสุด | ค่าเช่าใหม่ตกลงเป็นหนังสือก่อนเริ่มสัญญาฉบับถัดไป (ข้อ 11) |
| "ค้างค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิตัดน้ำ ตัดไฟ เปลี่ยนกุญแจ และขนย้ายทรัพย์สินออก" | ห้ามปิดกั้นการใช้บ้าน หรือยึดและขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าเพื่อบังคับให้จ่ายหรือให้ออก ต้องบอกเลิกสัญญาโดยชอบและใช้กระบวนการตามกฎหมาย | บอกกล่าวเป็นหนังสือให้ปฏิบัติตามสัญญาภายใน 30 วันก่อนบอกเลิก (ข้อ 10) |
| "ผู้ให้เช่าเข้าตรวจบ้านได้ทุกเวลา" | ห้ามเข้าตรวจโดยไม่แจ้งล่วงหน้า เว้นแต่เหตุฉุกเฉิน | แจ้งล่วงหน้าตามสมควรก่อนเข้าตรวจหรือซ่อม (ข้อ 9) |
| "ค่าไฟหน่วยละ 8 บาท ค่าน้ำหน่วยละ 30 บาท" (กรณีเจ้าของเก็บแทน) | ห้ามเก็บเกินอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บ | ผู้เช่าจ่ายตามบิลของบ้านโดยตรง หรือเก็บตามสูตร เงินตามบิล ÷ หน่วยตามบิล (ข้อ 5) |
| "ต่อสัญญาแต่ละครั้ง มีค่าธรรมเนียมเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน" | ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิม | การต่อสัญญาไม่มีค่าธรรมเนียม (ข้อ 11) |
| "ผู้เช่าต้องซ่อมทุกอย่างที่ชำรุดระหว่างเช่าด้วยค่าใช้จ่ายของตนเอง" | ห้ามให้ผู้เช่ารับผิดในความชำรุดจากการใช้งานตามปกติ การเสื่อมสภาพ หรือเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า | ผู้เช่าดูแลและซ่อมเล็กน้อย ผู้ให้เช่าซ่อมส่วนที่จำเป็น (ข้อ 7–8) |
| "ผู้เช่าไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด" / "ผู้ให้เช่าบอกเลิกได้ทุกเมื่อ" | ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกก่อนกำหนดตามเงื่อนไข และผู้ให้เช่าบอกเลิกได้เฉพาะเมื่อผู้เช่าผิดสัญญาข้อสำคัญ | เงื่อนไขและระยะเวลาบอกกล่าวของทั้งสองฝ่าย (ข้อ 10) |
8 จุดที่สัญญาเช่าบ้านต่างจากสัญญาเช่าห้องพัก
ถ้าเอา แบบฟอร์มสัญญาเช่าหอพัก มาแก้คำว่า "ห้อง" เป็น "บ้าน" เฉย ๆ จะขาดเรื่องเหล่านี้ ซึ่งห้องพักไม่มีแต่บ้านทั้งหลังมี
| เรื่อง | บ้านเช่าต่างอย่างไร | เขียนในสัญญาอย่างไร |
|---|---|---|
| 1. ค่าไฟ ค่าน้ำ | บ้านมีมิเตอร์ของการไฟฟ้าและการประปาเป็นของตัวเอง บิลออกตรงถึงบ้าน ไม่มีมิเตอร์ย่อยและไม่ต้องตั้งเรทแบบหอ | ติ๊ก "ผู้เช่าชำระกับการไฟฟ้า/การประปาโดยตรง" ใส่เลขเครื่องวัด จดเลขมิเตอร์วันส่งมอบในเอกสารแนบ ก และให้เคลียร์บิลงวดสุดท้ายก่อนคืนบ้าน (ข้อ 5, 11) |
| 2. ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน | กฎหมายจัดสรรที่ดินให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นผู้ออกค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค นิติบุคคลหมู่บ้านจึงตามเก็บจากเจ้าของบ้าน ไม่ใช่ผู้เช่า | ติ๊กว่าใครจ่าย ถ้าให้ผู้เช่าจ่าย ระบุยอดต่อเดือนตามที่นิติบุคคลเรียกเก็บจริง (ข้อ 6) ถ้าไม่เขียนไว้ ผู้ให้เช่าเรียกเก็บเพิ่มจากผู้เช่าไม่ได้ |
| 3. ใครซ่อมอะไร | บ้านมีของให้เสียมากกว่าห้อง: หลังคา รางน้ำ ปั๊มน้ำ ท่อ ประตูรั้ว | ผู้เช่าบำรุงรักษาและซ่อมเล็กน้อย ผู้ให้เช่าซ่อมส่วนที่จำเป็น เช่น โครงสร้าง หลังคา ระบบไฟฟ้าและประปา และผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในการเสื่อมสภาพตามปกติ (ข้อ 7–8) |
| 4. เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า | บ้านมักให้เช่าพร้อมแอร์หลายเครื่อง ตู้เย็น เครื่องซักผ้า เครื่องทำน้ำอุ่น มูลค่ารวมอาจสูงกว่าเงินประกัน | เอกสารแนบ ก ส่วนที่ 2 ลงยี่ห้อ รุ่น จำนวน สภาพ พร้อมรูปถ่าย และส่งสำเนาให้ผู้เช่า |
| 5. สนาม ต้นไม้ บริเวณบ้าน | หอไม่มีเรื่องนี้ แต่บ้านที่สนามรกหรือต้นไม้ตายเป็นเรื่องเถียงกันตอนคืนบ้าน | ติ๊กว่าผู้เช่าดูแลเอง หรือผู้ให้เช่าจัดคนดูแล (ข้อ 7) |
| 6. สัตว์เลี้ยง | ตัวอย่างแบบสัญญามาตรฐานของ สคบ. ไม่มีข้อเรื่องสัตว์เลี้ยง จึงเป็นเรื่องที่สองฝ่ายตกลงกันเอง ควรคุยให้จบก่อนเซ็น ไม่ใช่ตอนเห็นสัตว์เลี้ยงในบ้าน | ติ๊กห้ามหรืออนุญาต ถ้าอนุญาตระบุชนิดและจำนวน ความเสียหายจากสัตว์เลี้ยงที่ไม่ใช่การเสื่อมสภาพตามปกติเป็นของผู้เช่า (ข้อ 7) |
| 7. เช่าช่วง | ป.พ.พ. ม.544 ห้ามผู้เช่านำทรัพย์ที่เช่าไปให้เช่าช่วงอยู่แล้ว เว้นแต่สัญญาจะตกลงไว้เป็นอย่างอื่น บ้านทั้งหลังมีหลายห้องให้แบ่งปล่อยต่อหรือปล่อยรายวันได้ จึงควรเขียนให้ชัด | เขียนซ้ำให้ชัดว่าไม่ให้เช่าช่วงทั้งหมดหรือบางส่วน และจำกัดจำนวนผู้พัก (ข้อ 1, 7) |
| 8. ภาษีที่ดินและอากรแสตมป์ | ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเก็บจากเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคม บ้านให้เช่าอยู่อาศัยใช้อัตราที่อยู่อาศัย 0.02–0.10% และไม่ได้สิทธิยกเว้นแบบบ้านหลังหลัก เช่น บ้านมูลค่า 3 ล้านบาท ราว 600 บาทต่อปี · อากรแสตมป์ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย | แบบฟอร์มกำหนดให้ภาษีที่ดินเป็นภาระของผู้ให้เช่า (ข้อ 6) ส่วนภาษีเงินได้จากค่าเช่า ดูที่ ภาษีเงินได้ค่าเช่า 2569 |
อากรแสตมป์สัญญาเช่าบ้าน คิดเท่าไร
สัญญาเช่าบ้านเป็นตราสารที่ต้องปิดอากรแสตมป์ อัตรา 1 บาทต่อค่าเช่าตลอดอายุสัญญาทุก 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย ไม่ว่าจะปล่อยเช่ากี่หลัง สัญญาที่ไม่ระบุอายุการเช่าให้ถือว่ามีกำหนด 3 ปี จึงควรเขียนวันสิ้นสุดให้ชัด
| ค่าเช่า × ระยะสัญญา | ค่าเช่าตลอดสัญญา (บาท) | อากรแสตมป์ |
|---|---|---|
| 8,000 บาท × 12 เดือน | 96,000 | 96 บาท |
| 12,000 บาท × 12 เดือน | 144,000 | 144 บาท |
| 15,000 บาท × 12 เดือน | 180,000 | 180 บาท |
| 20,000 บาท × 12 เดือน | 240,000 | 240 บาท |
| 15,000 บาท × 24 เดือน | 360,000 | 360 บาท |
วิธีกรอกและเซ็นสัญญาเช่าบ้านให้ครบ 6 ขั้น
- เช็กว่าใครมีสิทธิให้เช่า ผู้เช่าขอดูสำเนาโฉนดและบัตรประชาชนของผู้ให้เช่า ถ้าคนเซ็นไม่ใช่เจ้าของ ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ แล้วกรอกชื่อผู้รับมอบอำนาจในหัวสัญญา
- กรอกใน Word แล้วพิมพ์ 2 ฉบับข้อความตรงกัน หรือพิมพ์ PDF แล้วกรอกมือด้วยปากกาสีเดียวกัน ตัวอักษรต้องไม่เล็กกว่า 2 มิลลิเมตร ไฟล์นี้ตั้งขนาดไว้แล้ว อย่าย่อหน้ากระดาษตอนพิมพ์
- เดินตรวจบ้านพร้อมกัน กรอกเอกสารแนบ ก ทั้งสองส่วน จดเลขมิเตอร์ไฟและน้ำ นับกุญแจ รีโมต บัตรผ่าน ถ่ายรูปทุกห้อง บริเวณรอบบ้าน และเครื่องใช้ไฟฟ้า ส่งรูปให้กันทาง LINE เป็นหลักฐานที่มีเวลากำกับ
- ลงชื่อให้ครบ ผู้ให้เช่า ผู้เช่า พยาน 2 คน ลงชื่อกำกับทุกหน้า แนบสำเนาบัตรประชาชนทั้งสองฝ่าย (ขีดคร่อม "ใช้เพื่อสัญญาเช่าเท่านั้น")
- รับเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า แล้วออกหลักฐาน ใบรับเงินแยกบรรทัด "เงินประกันการเช่า" กับ "ค่าเช่าล่วงหน้า" ตรงกับตัวเลขในข้อ 4
- ปิดอากรแสตมป์ และเก็บฝ่ายละฉบับ ตามอัตราในตารางด้านบน ผู้เช่าเก็บสัญญา 1 ฉบับพร้อมสำเนาเอกสารแนบ ก ถ่ายรูปสัญญาที่ลงชื่อแล้วเก็บไว้ทั้งสองฝ่าย
คำถามที่พบบ่อย
แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน 2569 ต้องใช้แบบของ สคบ. เท่านั้นไหม?
ไม่ต้อง กฎหมายไม่ได้บังคับให้ใช้แบบฟอร์มฉบับใดฉบับหนึ่ง สคบ. เผยแพร่ตัวอย่างแบบสัญญามาตรฐานไว้เป็นแนวทาง ผู้ให้เช่าใช้ฟอร์มใดก็ได้ถ้าเนื้อหาไม่ขัดกับประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ซึ่งมีผลตั้งแต่ 4 กันยายน 2568 และยังเป็นฉบับที่ใช้อยู่ในปี 2569 แบบฟอร์มในหน้านี้เขียนตามตัวอย่างแบบ ก ของ สคบ. สำหรับสัญญาไม่เกิน 3 ปี แล้วปรับให้เข้ากับการเช่าบ้านทั้งหลัง
ปล่อยเช่าบ้านหลังเดียวหรือสองหลัง ต้องทำตามประกาศ สคบ. 2568 ไหม?
ไม่ถูกบังคับ เพราะประกาศใช้กับผู้ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป โดยนับบ้าน ห้องเช่า และคอนโดรวมกันทุกแห่ง แต่ผู้ให้เช่า 1 ถึง 2 หน่วยยังอยู่ใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คือสัญญาเช่าบ้านต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดจึงจะฟ้องบังคับกันได้ เช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน และยังต้องปิดอากรแสตมป์กับเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหมือนกัน การใช้แบบฟอร์มที่ทำตามประกาศไว้ตั้งแต่ต้นจึงปลอดภัยกว่า และไม่ต้องแก้เมื่อมีหน่วยที่ 3
สัญญาเช่าบ้านเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้กี่เดือน?
ผู้ให้เช่าตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไปเก็บเงินประกันรวมกับค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่า สำหรับสัญญาเช่าไม่เกิน 3 ปี เช่น ประกัน 2 เดือน บวกล่วงหน้า 1 เดือน เมื่อสัญญาสิ้นสุดต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันถ้าไม่มีความเสียหาย หรือหักค่าซ่อมตามจริงแล้วคืนส่วนที่เหลือภายใน 14 วัน ผู้ให้เช่า 1 ถึง 2 หน่วยไม่มีเพดานตามประกาศ แต่ควรยึดตัวเลขเดียวกันเพื่อเลี่ยงข้อพิพาท
ค่าส่วนกลางหมู่บ้านและภาษีที่ดินของบ้านเช่า ใครเป็นคนจ่าย?
ตามกฎหมายทั้งสองรายการเป็นหน้าที่ของเจ้าของบ้าน ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรกฎหมายให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นผู้ออก นิติบุคคลหมู่บ้านจึงเรียกเก็บจากเจ้าของ ส่วนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเก็บจากผู้ที่เป็นเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น ถ้าตกลงให้ผู้เช่าเป็นคนจ่ายค่าส่วนกลาง ให้เขียนเป็นรายการในสัญญาและเก็บตามจำนวนที่นิติบุคคลเรียกเก็บจริง แบบฟอร์มนี้มีช่องให้ติ๊กว่าใครจ่ายค่าส่วนกลาง และกำหนดให้ภาษีที่ดินเป็นภาระของผู้ให้เช่า
สัญญาเช่าบ้านต้องติดอากรแสตมป์เท่าไร?
อัตรา 1 บาทต่อค่าเช่าตลอดอายุสัญญาทุก 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาท โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียอากร เช่น บ้านเช่าเดือนละ 12,000 บาท สัญญา 12 เดือน ค่าเช่ารวม 144,000 บาท ติดอากร 144 บาท ถ้าสัญญาไม่กำหนดอายุการเช่าให้ถือว่ามีกำหนด 3 ปี จึงควรเขียนวันเริ่มและวันสิ้นสุดให้ชัด
สัญญาเช่าบ้านกี่ปีถึงต้องจดทะเบียนการเช่า?
สัญญาเช่าที่มีกำหนดเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ถ้าไม่จดทะเบียนจะฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี สัญญาไม่เกิน 3 ปีไม่ต้องจดทะเบียน แต่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อ แบบฟอร์มในหน้านี้ออกแบบสำหรับสัญญาไม่เกิน 3 ปี ถ้าต้องการเช่ายาวกว่านั้นควรใช้แบบสัญญาระยะยาวและปรึกษานักกฎหมาย
บ้านเช่าหลายหลัง ไม่ต้องตามบิลเอง
WeLive ออกบิลส่งเข้า LINE ผู้เช่า ตรวจสลิป ทวงค่าเช่าอัตโนมัติ ร่างสัญญาจากข้อมูลผู้เช่าที่มีอยู่ และเตือนก่อนสัญญาหมดอายุ — แพ็กเกจ Standard ใช้ฟรีไม่เกิน 10 ห้อง ฟีเจอร์สัญญาอยู่ใน Premium 590 บาท/เดือน ขึ้นไป
· ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 — ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 142 ตอนพิเศษ 211 ง วันที่ 6 มิถุนายน 2568 มีผล 4 กันยายน 2568 (ไฟล์ประกาศจาก สคบ.) · ตัวอย่างแบบสัญญามาตรฐาน สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น (แบบ ก) ของ สคบ.
· Tilleke & Gibbins — Thailand Strengthens Controls on Residential Lease Contracts (ขอบเขต 3 หน่วยขึ้นไป ไม่รวมหอพักและโรงแรม · รายการข้อสัญญาที่ห้าม · แบบสัญญามาตรฐานไม่บังคับใช้ · โทษตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค)
· ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 (หลักฐานเป็นหนังสือ · เช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียน) และมาตรา 544 (เช่าช่วง) — Legardy · Thai Law Online · มาตรา 560 และ 383 ตามที่อ้างในบทความเรื่องผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าและย้ายออกก่อนครบสัญญา
· อากรแสตมป์ ตราสารลักษณะ 1 เช่าที่ดิน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น หรือแพ — กรมสรรพากร ตารางตราสาร · กรมพัฒนาธุรกิจการค้า
· ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ผู้เสียภาษีคือเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคม · ที่อยู่อาศัยกรณีอื่น 0.02–0.10%) — แนวหน้า 22 เม.ย. 2565 · ฐานเศรษฐกิจ 19 ก.พ. 2568
· พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 49 วรรคสอง (ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค) — ตัวบท · ไทยรัฐ
· สคบ. สายด่วน 1166
แบบฟอร์มและบทความนี้เป็นแนวทางเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย โปรดปรับให้เข้ากับข้อเท็จจริงของคุณ กรณีมีเงื่อนไขพิเศษหรือข้อพิพาทควรปรึกษานักกฎหมาย