กฎหมาย · เลิกสัญญา

ผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญา — เจ้าของริบเงินประกันได้ไหม บอกเลิกสัญญายังไงให้ถูก 2569

อัปเดต 12 กันยายน 2569 · อ่าน 9 นาที · โดยทีม WeLive

ผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญา ริบเงินประกันได้ไหม บอกเลิกสัญญาต้องแจ้งกี่วัน

คำตอบสั้น: ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาที่มีกำหนดเวลาก่อนครบกำหนดได้ ถ้าครบ 3 เงื่อนไข คือ พักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาสัญญา + บอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน + ไม่ค้างชำระ ครบ 3 ข้อนี้เจ้าของริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าไม่ได้ และต้องคืนเงินที่ผู้เช่าจ่ายล่วงหน้าไว้สำหรับอนาคตภายใน 7 วันนับแต่วันบอกเลิก ฝั่งเจ้าของถ้าจะบอกเลิกสัญญา ต้องทำเป็นหนังสือให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาภายในไม่น้อยกว่า 30 วันก่อน แล้วผู้เช่าไม่ทำตามจึงบอกเลิกได้

ไม่ครบ 3 เงื่อนไข ไม่ได้แปลว่า "ริบได้ทั้งก้อน" — เรียกได้เฉพาะค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้จริง ข้อสัญญาที่เขียนว่าออกก่อนกำหนดริบเงินประกันทั้งหมด ศาลถือเป็นเบี้ยปรับ และลดลงได้ตาม ป.พ.พ. ม.383
"จะขายตึก / ให้ลูกเข้าอยู่" ไม่ใช่เหตุบอกเลิกสัญญา — ประกาศ สคบ. 2568 ห้ามข้อสัญญาที่ให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกได้ทั้งที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ
หนังสือบอกกล่าวฝั่งเจ้าของมี 3 จังหวะ — 30 วัน (ผิดสัญญาทั่วไป เช่น ค้างค่าเช่า) · 7 วัน (ก่อความเดือดร้อนต่อผู้เช่ารายอื่น) · ทันที (ใช้ห้องผิดกฎหมายหรือขัดศีลธรรมอันดี)
ไม่มีสัญญาเป็นหนังสือ / เช่ารายเดือนไม่มีกำหนด ใช้ ป.พ.พ. ม.566 คือบอกกล่าวล่วงหน้า 1 รอบค่าเช่า (รายเดือน = 1 เดือน) และไม่ต้องเกิน 2 เดือน

กฎหมายที่ตัดสินเรื่องนี้อยู่ 2 ชั้น

คำตอบเรื่อง "ออกก่อนกำหนดได้ไหม ริบอะไรได้" ไม่ได้อยู่ในสัญญาของคุณฝ่ายเดียว มันอยู่ใน 2 ชั้นนี้ และชั้นบนชนะข้อสัญญาที่ขัดกับมันเสมอ

ชั้นที่ 1 — ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา 6 มิถุนายน 2568 มีผลบังคับ 4 กันยายน 2568 ใช้กับผู้ให้เช่าที่มีที่พักเพื่ออยู่อาศัย ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป นับรวมทุกอาคาร ประกาศนี้กำหนดทั้ง "ข้อที่ต้องมี" และ "ข้อที่ห้ามมี" ในสัญญา — ข้อสัญญาที่ขัดกับประกาศใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้ แม้ผู้เช่าจะเซ็นแล้ว
ชั้นที่ 2 — ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะเช่าทรัพย์ ใช้กับทุกการเช่า รวมถึงคนที่ปล่อยเช่า 1–2 ห้องซึ่งไม่เข้าประกาศ สคบ. จุดที่ใช้บ่อยคือ ม.560 (ค้างค่าเช่า ต้องบอกกล่าวให้ชำระไม่น้อยกว่า 15 วันก่อนบอกเลิก) และ ม.566 (เช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา)

ถ้อยคำที่ใช้ตัดสินจริง ๆ อยู่ใน ข้อ 13 และข้อ 14 ของตัวอย่างแบบสัญญามาตรฐาน (แบบ ก) ที่ สคบ. เผยแพร่คู่กับประกาศ — ข้อ 13 คือสิทธิของผู้เช่าที่จะออกก่อนกำหนด ข้อ 14 คือขั้นตอนที่เจ้าของหอต้องทำก่อนบอกเลิกสัญญา ถ้าสัญญาของคุณเขียนน้อยกว่านี้หรือเขียนขัดกัน ให้ยึดตามประกาศ

ตารางเดียวจบ: ใครบอกเลิกสัญญาได้เมื่อไร ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน

สถานการณ์	ใครบอกเลิกได้	ต้องแจ้งล่วงหน้า	ฐานที่อ้างได้
สัญญามีกำหนดเวลา ผู้เช่าอยากออกก่อน และพักมาแล้ว ≥ กึ่งหนึ่ง ของสัญญา ไม่ค้างชำระ	ผู้เช่า	≥ 30 วัน เป็นหนังสือ	ประกาศ สคบ. 2568 ข้อ 4(5) · แบบ ก ข้อ 13
ผู้เช่าผิดสัญญา เช่น ค้างค่าเช่า ค้างค่าน้ำค่าไฟ	เจ้าของหอ	≥ 30 วัน นับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ	ข้อ 4(7) วรรคหนึ่ง · แบบ ก ข้อ 14 (ป.พ.พ. ม.560 ขั้นต่ำ 15 วัน)
ผู้เช่าทำสิ่งที่กระทบการอยู่ร่วมกันโดยปกติสุขของผู้เช่ารายอื่น เช่น เสียงดังทุกคืน	เจ้าของหอ	≥ 7 วัน ให้หยุดการกระทำ	ข้อ 4(7) วรรคสอง · แบบ ก ข้อ 14
ผู้เช่าใช้ห้องผิดกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อย/ศีลธรรมอันดี เช่น ค้ายา	เจ้าของหอ	ไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า (แต่ควรทำหนังสือไว้เป็นหลักฐาน)	ข้อ 4(7) วรรคสาม · แบบ ก ข้อ 14
เจ้าของไม่ซ่อมสิ่งที่จำเป็นจนผู้เช่าใช้ห้องไม่ได้	ผู้เช่า	ต้องบอกให้ซ่อมก่อน ถ้าไม่ซ่อมในเวลาอันสมควร	แบบ ก ข้อ 12
สัญญาไม่มีกำหนดเวลา (เช่ารายเดือน ไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือ)	ฝ่ายใดก็ได้	≥ 1 รอบชำระค่าเช่า (รายเดือน = 1 เดือน) และไม่ต้องเกิน 2 เดือน	ป.พ.พ. ม.566
ทั้งสองฝ่ายตกลงเลิกสัญญากันเอง	ทั้งสองฝ่าย	ตามที่ตกลง — ให้ทำบันทึกเลิกสัญญาลงชื่อ 2 ฝ่าย	เสรีภาพในการทำสัญญา

หมายเหตุ: "กึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญา" ของสัญญา 1 ปี คือประมาณ 6 เดือน สัญญา 6 เดือนคือ 3 เดือน — ถ้าเหลื่อมกัน 1–2 วันไม่คุ้มที่จะเถียง เพราะต่อให้ผู้เช่ายังไม่ครบกึ่งหนึ่ง สิ่งที่เจ้าของเรียกได้ก็ยังเป็นค่าเสียหายจริงอยู่ดี

ปิดยอดห้องที่ย้ายออกกลางสัญญา ยังคิดในกระดาษอยู่?WeLive คิดค่าเช่าตามวันที่อยู่จริง ปิดค่าน้ำค่าไฟถึงวันคืนห้อง และเก็บประวัติเงินประกันไว้ให้ทั้งหมด

เริ่มใช้ฟรี ให้ทีมติดตั้งให้

ฝั่งผู้เช่า: 3 เงื่อนไขที่ต้องครบ ถึงจะออกก่อนกำหนดได้โดยไม่ต้องจ่ายเพิ่ม

ข้อ 13 ของแบบสัญญามาตรฐานเขียนไว้ตรง ๆ ว่า กรณีสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกก่อนสิ้นสุดสัญญาได้ โดยต้องครบทั้ง 3 ข้อนี้พร้อมกัน

1) พักอาศัยมาแล้ว ≥ กึ่งหนึ่งของระยะเวลาสัญญา
2) บอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้า ≥ 30 วัน
3) ไม่ผิดนัดค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น
ครบ 3 ข้อ → สัญญาเลิกโดยชอบ · เจ้าของต้องคืนค่าเช่าและค่าใช้จ่ายล่วงหน้าที่จ่ายไว้เพื่อการพักอาศัยในอนาคต ภายใน 7 วันนับแต่วันบอกเลิก

สิ่งที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดคือคิดว่า "มีสิทธิออกก่อน" เท่ากับ "ไม่ต้องจ่ายอะไรเลยตั้งแต่วันที่บอก" — ไม่ใช่ ผู้เช่ายังต้องจ่ายค่าเช่าและค่าน้ำค่าไฟจนถึงวันที่สัญญาสิ้นสุด คือครบ 30 วันนับแต่วันบอกกล่าว ถ้าย้ายของออกก่อนก็ยังต้องจ่ายส่วนที่เหลือ เว้นแต่เจ้าของหาผู้เช่าใหม่เข้าอยู่ได้ก่อน

ตัวอย่างคำนวณ 2 กรณี จากสัญญาเดียวกัน

สัญญา 1 ปี 1 ม.ค. – 31 ธ.ค. 2569 · ค่าเช่า 4,500 บาท/เดือน · เงินประกัน 2 เดือน = 9,000 บาท · จ่ายค่าเช่าล่วงหน้าไว้ 1 เดือน = 4,500 บาท · กึ่งหนึ่งของสัญญา = ประมาณ 6 เดือน (ครบ 30 มิ.ย. 2569)

กรณี A — ผู้เช่าใช้สิทธิได้ครบเงื่อนไข

ผู้เช่ายื่นหนังสือขอเลิกสัญญาวันที่ 20 ก.ค. 2569 (พักมาแล้ว 201 วัน = เกินกึ่งหนึ่ง) และไม่มียอดค้าง

รายการ	วัน/จำนวน	ที่มา
วันที่บอกกล่าวเป็นหนังสือ	20 ก.ค. 2569	ผู้เช่าแจ้ง
สัญญาสิ้นสุดเร็วสุด (ครบ 30 วัน)	19 ส.ค. 2569	20 ก.ค. + 30 วัน
คืนค่าเช่าล่วงหน้า 4,500 บาท ภายใน	27 ก.ค. 2569	7 วันนับแต่วันบอกเลิก
คืนเงินประกัน 9,000 บาท (ห้องไม่เสียหาย) ภายใน	26 ส.ค. 2569	7 วันนับแต่สัญญาสิ้นสุด + ได้ห้องคืน
ถ้าหักค่าเสียหาย คืนส่วนที่เหลือภายใน	2 ก.ย. 2569	14 วันนับแต่วันเดียวกัน
ผู้เช่ายังต้องจ่าย	ค่าเช่าถึง 19 ส.ค. + ค่าน้ำค่าไฟถึงวันคืนห้อง	สัญญายังมีผลจนถึงวันสิ้นสุด
เจ้าของริบเงินประกันได้	ไม่ได้	ประกาศ สคบ. 2568 ห้ามข้อสัญญาที่ให้ริบเมื่อผู้เช่าไม่ได้ทำผิด

กรณี B — ผู้เช่าออกตอน 4 เดือน ไม่เข้าเงื่อนไข

ผู้เช่าแจ้งวันที่ 25 เม.ย. 2569 ว่าจะออก 30 เม.ย. 2569 (พักมาแล้ว 120 วัน ไม่ถึงกึ่งหนึ่ง และแจ้งล่วงหน้าแค่ 5 วัน) กรณีนี้คือผู้เช่าผิดสัญญา เจ้าของเรียกค่าเสียหายได้ — แต่เป็น "ค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้" ไม่ใช่ตัวเลขที่เขียนไว้ลอย ๆ ในสัญญา

ค่าเช่าที่ขาดช่วงห้องว่างจริง = 4,500 × 45 วัน ÷ 30 = 6,750 บาท (ประกาศหาผู้เช่าใหม่แล้วได้คนเข้าอยู่วันที่ 15 มิ.ย.)
+ ค่าประกาศหาผู้เช่า/ค่าทำห้องเกินการใช้งานปกติที่มีใบเสร็จ = 500 บาท
รวมค่าเสียหาย = 7,250 บาท → หักจากเงินประกัน 9,000 → คืนผู้เช่า 1,750 บาท

สิ่งที่ทำไม่ได้ในกรณี B: ริบเงินประกัน 9,000 บาททั้งก้อนแล้วยังเรียกค่าเช่าที่เหลืออีก 8 เดือน (36,000 บาท) รวมเป็น 45,000 บาท — ข้อสัญญาแบบนี้คือเบี้ยปรับ ซึ่ง ป.พ.พ. ม.383 ให้ศาลลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ และเจ้าของยังมีหน้าที่บรรเทาความเสียหาย คือประกาศหาผู้เช่าใหม่ทันที ไม่ใช่ปล่อยห้องว่างแล้วเก็บค่าเช่าจากคนที่ย้ายออกไปแล้วทั้งปี

ฝั่งเจ้าของหอ: บอกเลิกสัญญาต้องเดินตามลำดับ ไม่ข้ามขั้น

ข้อ 14 ของแบบสัญญามาตรฐานบังคับว่า การบอกเลิกสัญญาของผู้ให้เช่าต้องทำเป็นหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาก่อน แล้วผู้เช่า "ละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม" จึงบอกเลิกได้ ไม่ใช่บอกเลิกทันทีในวันที่ผิดสัญญา

เหตุ	ต้องให้เวลาแก้ไข	เริ่มนับจาก
ผิดสัญญาทั่วไป (ค้างค่าเช่า ค้างค่าน้ำค่าไฟ เลี้ยงสัตว์ผิดข้อตกลง)	≥ 30 วัน	วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ
กระทบการอยู่ร่วมกันโดยปกติสุขของผู้เช่ารายอื่น	≥ 7 วัน ให้หยุดการกระทำ	วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ
ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายเรื่องความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี	ไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า	—

ย้ำอีกครั้ง: "บอกเลิกสัญญาแล้ว" ไม่เท่ากับ "ไล่ออกได้เอง" ถ้าผู้เช่าไม่ย้ายออก ทางเดียวคือฟ้องขับไล่ การเปลี่ยนกุญแจ ตัดน้ำตัดไฟ หรือขนของออกจากห้อง เสี่ยงผิดอาญาฐานบุกรุกและข่มขืนใจ อ่านรายละเอียดขั้นตอนและตัวอย่างหนังสือใน ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เจ้าของหอทำอะไรได้บ้างตามกฎหมาย

6 ขั้นตอนเมื่อผู้เช่าแจ้งย้ายออกก่อนครบสัญญา

รับหนังสือแล้วลงวันที่รับทันที — ขอให้ผู้เช่าแจ้งเป็นหนังสือหรือข้อความในแชทที่ระบุวันที่ชัดเจน แล้วบันทึกวันรับไว้ เพราะระยะเวลาสามสิบวันและกำหนดคืนเงินทั้งหมดนับจากวันนี้
เช็ก 3 เงื่อนไขว่าผู้เช่าใช้สิทธิได้จริงไหม — พักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของระยะเวลาสัญญา บอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน และไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ครบสามข้อคือผู้เช่าใช้สิทธิได้ ไม่ครบให้ถือเป็นการเจรจา ไม่ใช่การริบ
ยืนยันวันคืนห้องและนัดจดมิเตอร์ — ตอบกลับเป็นหนังสือว่าสัญญาจะสิ้นสุดวันไหน นัดวันตรวจห้องและจดมิเตอร์น้ำไฟพร้อมถ่ายรูป เพื่อปิดยอดค่าน้ำค่าไฟถึงวันคืนห้องจริง
ปิดยอดห้องและออกใบสรุปการหัก — รวมค่าเช่าถึงวันสิ้นสุดสัญญา ค่าน้ำค่าไฟงวดสุดท้าย และค่าซ่อมความเสียหายที่มีหลักฐาน ทำเป็นใบสรุปให้ผู้เช่าเห็นทุกบรรทัด ไม่หักเหมาและไม่หักค่าเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ
คืนเงินตามกำหนด 7 หรือ 14 วัน — คืนค่าเช่าและค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าจ่ายล่วงหน้าไว้สำหรับการพักอาศัยในอนาคตภายในเจ็ดวันนับแต่วันบอกเลิก ส่วนเงินประกันคืนภายในเจ็ดวันนับแต่สัญญาสิ้นสุดและได้ห้องคืนถ้าไม่มีความเสียหาย หรือภายในสิบสี่วันถ้าหักค่าเสียหายแล้วคืนส่วนที่เหลือ ค่าธรรมเนียมโอนเงินคืนเป็นภาระของเจ้าของหอ
ประกาศหาผู้เช่าใหม่ทันทีและเก็บหลักฐานไว้ — ถ้าผู้เช่าออกก่อนกำหนดโดยไม่เข้าเงื่อนไข ค่าเสียหายที่เรียกได้คือความเสียหายจริงที่เกิดขึ้น การประกาศหาผู้เช่าใหม่ทันทีจึงเป็นทั้งการลดความเสียหายและเป็นหลักฐานว่าห้องว่างจริงกี่วัน

ตัวอย่างหนังสือตอบรับการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

ใช้เมื่อผู้เช่าแจ้งขอออกก่อนกำหนดและเข้าเงื่อนไข — จุดสำคัญคือระบุวันที่สัญญาสิ้นสุด และวันที่จะคืนเงิน ให้ชัด เพื่อไม่ให้กลายเป็นข้อพิพาทเรื่องเงินประกันทีหลัง

หนังสือรับทราบการบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนด วันที่ 20 กรกฎาคม 2569 เรียน คุณ.......................... ผู้เช่าห้องเลขที่ .......... อาคาร .......... ตามที่ท่านได้มีหนังสือลงวันที่ 20 กรกฎาคม 2569 แจ้งความประสงค์บอกเลิกสัญญาเช่าห้องพักเลขที่ .......... ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าลงวันที่ 1 มกราคม 2569 นั้น ข้าพเจ้าในฐานะผู้ให้เช่าขอรับทราบ และขอแจ้งรายละเอียดดังนี้ 1. สัญญาเช่าสิ้นสุดวันที่ 19 สิงหาคม 2569 (ครบกำหนดสามสิบวันนับแต่วันบอกกล่าว) ท่านมีหน้าที่ชำระค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภคจนถึงวันดังกล่าว 2. นัดตรวจสภาพห้องและจดหน่วยมิเตอร์น้ำ-ไฟครั้งสุดท้าย วันที่ .......... เวลา .......... โดยขอให้ท่านหรือผู้แทนอยู่ร่วมด้วย 3. ค่าเช่าล่วงหน้าจำนวน 4,500 บาท ที่ท่านชำระไว้สำหรับการพักอาศัยในอนาคต จะคืนให้ภายในวันที่ 27 กรกฎาคม 2569 โดยโอนเข้าบัญชีที่ท่านแจ้ง 4. เงินประกันจำนวน 9,000 บาท จะคืนภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาสิ้นสุดและได้รับห้องคืน หากตรวจพบความเสียหายที่ท่านต้องรับผิด จะหักค่าใช้จ่ายเท่าที่เสียไปจริงพร้อมแสดงหลักฐาน และคืนส่วนที่เหลือภายในสิบสี่วัน ทั้งนี้ไม่รวมการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ ขอแสดงความนับถือ (...........................) ผู้ให้เช่า

ข้อสัญญา 5 แบบที่เขียนไปก็ใช้บังคับไม่ได้

ประกาศ สคบ. 2568 ระบุ "ข้อสัญญาที่ต้องห้าม" ไว้ — เขียนลงไปแล้วผู้เช่าเซ็นแล้ว ก็ยังใช้บังคับกับผู้เช่าไม่ได้

"ออกก่อนครบสัญญา ริบเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าทั้งหมด" — ห้ามริบโดยผู้เช่าไม่ได้ทำผิด และถ้าผิดจริงก็ต้องเป็นค่าเสียหายเท่าที่เกิดขึ้น
"ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อโดยแจ้งล่วงหน้า 7 วัน" — ห้ามให้บอกเลิกได้ทั้งที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ
"เก็บเงินประกัน 3 เดือน + ค่าเช่าล่วงหน้า 2 เดือน" — เงินประกันรวมค่าเช่าล่วงหน้าห้ามเกิน 3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน
"ค้างค่าเช่าให้ผู้ให้เช่าตัดน้ำตัดไฟหรือปิดกั้นทางเข้าห้องได้" — ห้ามปิดกั้นการเข้าใช้ห้องหรือยึดทรัพย์ของผู้เช่าโดยยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาโดยชอบ
"ต่อสัญญาคิดค่าธรรมเนียมใหม่ทุกปี" — ห้ามเรียกค่าต่อสัญญาจากผู้เช่ารายเดิมที่อยู่ต่อ

ถ้าสัญญาที่ใช้อยู่มีข้อใดข้อหนึ่งข้างบน เปลี่ยนฉบับได้เลย — เรามีแบบฟอร์มที่ปรับตามแบบ ก ของ สคบ. ให้ดาวน์โหลดฟรีใน แบบฟอร์มสัญญาเช่าหอพัก 2569 (Word/PDF) และเช็กสัญญาเดิม 12 ข้อได้ที่ สัญญาเช่าหอพัก 2568 ต้องมีอะไรบ้าง

ตรงนี้ระบบช่วยได้จริงตรงไหน

เรื่องนี้แพ้ชนะกันที่ "หลักฐานและวันที่" เกือบทั้งหมด — ใครแจ้งวันไหน ห้องว่างกี่วัน มิเตอร์วันคืนห้องเท่าไร คืนเงินวันไหน

✓ คิดค่าเช่าตามวันที่อยู่จริง เมื่อสัญญาสิ้นสุดกลางเดือน ไม่ต้องมาหารสามสิบในกระดาษ (วิธีคิดละเอียดอยู่ใน ผู้เช่าย้ายออกกลางเดือน คิดค่าเช่า ค่าน้ำค่าไฟ และยอดค้างยกมา)
✓ จดมิเตอร์ 2 ครั้งพร้อมรูป วันเข้าและวันคืนห้อง เก็บเป็นหลักฐานย้อนหลังได้ทุกงวด
✓ ประวัติเงินประกันรายห้อง รับเข้า หัก คืน วันไหน จำนวนเท่าไร มีบันทึกครบ (อ่าน เงินประกันหอพักต้องคืนภายในกี่วัน หักอะไรได้)
✓ ประวัติการทวงและการแจ้งทาง LINE มีวันเวลาชัดเจน ใช้อ้างอิงได้ว่าบอกกล่าวเมื่อไร
✓ ห้องว่างวันไหนถึงวันไหน ดูย้อนหลังได้ ใช้พิสูจน์ค่าเสียหายจริงในกรณี B ได้ตรง ๆ

คำถามที่พบบ่อย

ผู้เช่าอยู่ไม่ถึงครึ่งของสัญญาแล้วขอย้ายออก ริบเงินประกันได้ไหม?

ริบทั้งก้อนไม่ได้ สิ่งที่เรียกได้คือค่าเสียหายที่พิสูจน์ได้จริง เพราะประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา พ.ศ. 2568 ห้ามข้อสัญญาที่ให้ผู้ประกอบธุรกิจริบเงินประกันหรือเงินค่าเช่าล่วงหน้าโดยผู้เช่าไม่ได้ทำผิด และแม้ผู้เช่าจะผิดสัญญาเพราะออกก่อนกำหนดโดยไม่เข้าเงื่อนไข ข้อสัญญาที่เขียนว่าริบเงินประกันทั้งหมดก็ถือเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 ถ้าสูงเกินส่วน ทางที่ปลอดภัยคือคิดค่าเสียหายเท่าที่มีหลักฐาน เช่น ค่าเช่าช่วงที่ห้องว่างจริงระหว่างหาผู้เช่าใหม่ ค่าประกาศหาผู้เช่า และค่าซ่อมความเสียหายที่ไม่ใช่การเสื่อมสภาพตามปกติ แล้วคืนส่วนที่เหลือพร้อมใบสรุปการหักเป็นลายลักษณ์อักษร

ผู้เช่าแจ้งย้ายออกล่วงหน้าแค่ 7 วัน เจ้าของต้องยอมไหม?

ไม่ต้องยอมให้สัญญาสิ้นสุดในวันที่ผู้เช่าบอก เพราะสิทธิบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนดตามประกาศ สคบ. กำหนดให้บอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ถ้าผู้เช่าแจ้งวันนี้แล้วย้ายออกอีกเจ็ดวัน สัญญายังไม่สิ้นสุดตามกฎหมาย ผู้เช่ายังมีหน้าที่ชำระค่าเช่าจนครบสามสิบวันนับแต่วันบอกกล่าว หรือจนถึงวันที่มีผู้เช่าใหม่เข้าอยู่แล้วแต่วันไหนถึงก่อน แต่เจ้าของหอไม่มีสิทธิปฏิเสธไม่ให้ย้ายของออก หรือยึดของไว้เป็นหลักประกัน สิ่งที่ทำได้คือปิดยอดค่าเช่าส่วนที่ขาดและหักจากเงินประกันเท่าที่มีหลักฐาน

เจ้าของหอจะขายตึกหรือจะให้ลูกเข้าอยู่ บอกเลิกสัญญากลางทางได้ไหม?

ไม่ได้ ถ้าสัญญายังไม่ครบกำหนดและผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 ระบุให้ข้อสัญญาที่เปิดช่องให้ผู้ประกอบธุรกิจบอกเลิกสัญญาเช่าได้โดยที่ผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญเป็นข้อสัญญาที่ต้องห้าม การขายอาคารก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดเอง ผู้ซื้อรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าจนครบอายุสัญญา ทางที่ทำได้จริงคือเจรจาขอเลิกสัญญาโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่าย ซึ่งตามปฏิบัติเจ้าของหอมักเสนอคืนเงินประกันเต็มจำนวน ยกค่าเช่าเดือนสุดท้าย หรือช่วยค่าขนย้าย แล้วทำบันทึกข้อตกลงเลิกสัญญาเป็นหนังสือลงชื่อทั้งสองฝ่าย

ไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือ เช่ารายเดือนกันมาหลายปี จะให้ย้ายออกต้องบอกล่วงหน้ากี่วัน?

กรณีเช่าที่ไม่ปรากฏกำหนดเวลา ใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 คือคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาในขณะสุดระยะเวลาที่เป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย และไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน ค่าเช่ารายเดือนจึงเท่ากับต้องแจ้งล่วงหน้าหนึ่งรอบบิลเต็ม เช่น แจ้งภายในเดือนกันยายนให้สัญญาสิ้นสุดสิ้นเดือนตุลาคม ควรแจ้งเป็นหนังสือหรือข้อความที่เก็บหลักฐานได้ และถ้าเหตุคือผู้เช่าค้างค่าเช่า ให้ใช้หนังสือบอกกล่าวให้ชำระตามมาตรา 560 ซึ่งต้องให้เวลาไม่น้อยกว่าสิบห้าวันก่อน

ผู้เช่าย้ายออกก่อนครบสัญญาแล้วยังค้างค่าน้ำค่าไฟ หักจากเงินประกันได้ไหม?

หักได้ในทางปฏิบัติ แต่ต้องแยกให้ชัดว่าหักอะไร ถ้อยคำในแบบสัญญามาตรฐานของ สคบ. พูดถึงการหักค่าใช้จ่ายเพื่อแก้ไขความเสียหายเป็นหลัก ส่วนหนี้ค่าเช่าค้างและค่าน้ำค่าไฟค้างเป็นหนี้เงินที่หักกลบลบหนี้กันได้ตามหลักทั่วไป สิ่งที่ต้องมีคือใบสรุปยอดที่แสดงเลขมิเตอร์ครั้งสุดท้าย จำนวนหน่วยที่ใช้ อัตราต่อหน่วย และยอดค้างแต่ละรายการ แนบรูปถ่ายมิเตอร์วันคืนห้องไว้ด้วย แล้วคืนเงินประกันส่วนที่เหลือภายในกำหนด ถ้าหักแล้วยังไม่พอ ส่วนที่ขาดต้องเรียกเก็บเป็นหนี้ต่อไป ห้ามยึดของในห้องแทนการชำระหนี้

หนังสือบอกกล่าวส่งทาง LINE ได้ไหม หรือต้องส่งไปรษณีย์ตอบรับ?

กฎหมายกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือ ไม่ได้กำหนดวิธีส่งไว้ตายตัว การส่งไฟล์หนังสือทาง LINE หรืออีเมลจึงใช้ได้ถ้าพิสูจน์ได้ว่าอีกฝ่ายได้รับเมื่อไร เพราะระยะเวลาสามสิบวันหรือเจ็ดวันเริ่มนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ ในทางปฏิบัติที่ปลอดภัยที่สุดคือทำสองทางพร้อมกัน คือส่งไฟล์ในแชทเพื่อให้ถึงตัวเร็ว และส่งตัวจริงทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับตามที่อยู่ในสัญญา เก็บใบตอบรับไว้เป็นหลักฐาน เพราะถ้าต้องฟ้องขับไล่ ศาลจะดูว่าบอกกล่าวโดยชอบและครบกำหนดเวลาแล้วหรือยัง

ปิดยอดห้องที่ย้ายออกกลางสัญญา ให้จบในวันเดียว

ค่าเช่าตามวันจริง มิเตอร์วันคืนห้อง เงินประกันหักคืนมีหลักฐาน — หอไม่เกิน 10 ห้องใช้ฟรีไม่จำกัดเวลา

เริ่มใช้ฟรี →ให้ทีมติดตั้งให้ฟรี ทัก LINE @getwelive

อ่านต่อ: เงินประกันหอพักต้องคืนภายในกี่วัน 2569 — หักอะไรได้ หักอะไรไม่ได้ ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ทำอะไรได้บ้างตามกฎหมาย — 5 ขั้นตอน ผู้เช่าย้ายออกกลางเดือน คิดค่าเช่า ค่าน้ำค่าไฟ และยอดค้างยกมา แบบฟอร์มสัญญาเช่าหอพัก 2569 ตาม สคบ. — ดาวน์โหลดฟรี Word/PDF สัญญาเช่าหอพัก 2568 ต้องมีอะไรบ้าง — เช็กสัญญาของคุณ 12 ข้อ PDPA สำหรับเจ้าของหอพัก 2569 — เก็บข้อมูลผู้เช่าอะไรได้

แหล่งอ้างอิง (ตรวจสอบ 12 ก.ย. 2569)

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 — ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 142 ตอนพิเศษ 211 ง วันที่ 6 มิถุนายน 2568 (มีผลบังคับ 4 กันยายน 2568) · ข้อ 4(5) สิทธิผู้เช่าบอกเลิกก่อนกำหนด · ข้อ 4(7) การบอกเลิกของผู้ประกอบธุรกิจ 30 / 7 วัน / ทันที · ข้อ 5 ข้อสัญญาที่ต้องห้าม
ตัวอย่างแบบสัญญามาตรฐาน สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยระยะสั้น (แบบ ก) สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค — ข้อ 10 (การคืนเงินประกัน 7 / 14 วัน) · ข้อ 12 (สิทธิผู้เช่าบอกเลิกเมื่อผู้ให้เช่าไม่ซ่อม) · ข้อ 13 (บอกเลิกก่อนกำหนด: กึ่งหนึ่ง + 30 วัน + ไม่ค้างชำระ · คืนเงินล่วงหน้าภายใน 7 วัน) · ข้อ 14 (การบอกเลิกของผู้ประกอบธุรกิจ)
สคบ. — สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยต้องจัดทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด (ข่าวประชาสัมพันธ์ประกาศฉบับ พ.ศ. 2568)
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560 (ผิดนัดชำระค่าเช่า ต้องบอกกล่าวให้ชำระไม่น้อยกว่า 15 วัน) · มาตรา 566 (เช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา บอกกล่าวล่วงหน้า 1 รอบค่าเช่า ไม่เกิน 2 เดือน) · มาตรา 383 (ศาลลดเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนได้)
สายด่วน สคบ. 1166 · สภาองค์กรของผู้บริโภค 1502 — ปรึกษาเรื่องสัญญาเช่าและเงินประกันได้โดยไม่มีค่าใช้จ่าย

บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย ข้อเท็จจริงแต่ละเคสต่างกัน ก่อนดำเนินการจริงควรตรวจทานกับสัญญาเช่าฉบับของคุณ และปรึกษาทนายความหรือสอบถาม สคบ. 1166