ภาษีหอพัก 2569 — ภาษีเงินได้ค่าเช่า (หักเหมา 30%) + ภาษีที่ดินฯ ยื่นยังไง
- ภ.ง.ด.94 (ครึ่งปี): รายได้ ม.ค.–มิ.ย. 2569 ยื่นภายใน 30 ก.ย. 2569 (ออนไลน์ถึง 8 ต.ค. 2569) — ถ้าคนโสดมีเงินได้เกิน 60,000 บาท
- ภ.ง.ด.90 (ทั้งปี): ยื่นภายใน 31 มี.ค. 2570 (ออนไลน์ถึง 8 เม.ย. 2570) เอาภาษีที่จ่ายตอน ภ.ง.ด.94 มาหักได้
- ตัวอย่างหอ 20 ห้อง ค่าเช่า 3,500 บาท เต็มทั้งปี: รายได้ 840,000 → หักเหมา 30% + ลดหย่อน 60,000 → ภาษีราว 31,700 บาท/ปี (ถ้าไม่มีรายได้อื่น)
- สัญญาเช่าติดอากรแสตมป์ 1 บาท/ค่าเช่า 1,000 บาท · ภาษีที่ดินฯ ปี 2569 ขยายชำระถึง มิ.ย. 2569
เจ้าของหอพักต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
หอพัก อพาร์ตเมนต์ ห้องแถว หรือคอนโดที่ปล่อยเช่ารายเดือนในนามบุคคลธรรมดา มีภาระภาษีที่เกี่ยวข้องตามตารางนี้ (ภาษีโรงเรือนและที่ดินแบบเดิมถูกแทนที่ด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่ปี 2563 แล้ว)
| ภาษี | เก็บจากอะไร | อัตรา / หลักคิด | ยื่น–จ่ายเมื่อไร |
|---|---|---|---|
| ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | ค่าเช่าที่ได้รับ (เงินได้ 40(5)) | หักเหมา 30% หรือหักจริง → ลดหย่อน → อัตราก้าวหน้า 0–35% | ภ.ง.ด.94 ก.ค.–ก.ย. · ภ.ง.ด.90 ม.ค.–มี.ค. ปีถัดไป |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | มูลค่าที่ดิน + อาคารหอ | ให้เช่ารายเดือน = ที่อยู่อาศัย 0.02–0.10% · รายวัน = ประเภทอื่น เริ่ม 0.3% | ปกติ เม.ย. · ปี 2569 ขยายถึง มิ.ย. |
| ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) | ค่าเช่าห้อง | ยกเว้น ม.81(1)(ต) · แต่ค่าบริการอื่นอยู่ในระบบ VAT ถ้ารายรับส่วนนั้นเกิน 1.8 ล้าน/ปี | — |
| อากรแสตมป์ | สัญญาเช่า | 1 บาท ต่อค่าเช่าตลอดอายุสัญญาทุก 1,000 บาท (ไม่กำหนดอายุ = ถือว่า 3 ปี) | ตอนทำสัญญา |
ภาษีเงินได้ค่าเช่า: หักเหมา 30% หรือหักจริง
ค่าเช่าหอเป็น เงินได้พึงประเมินประเภทที่ 5 (มาตรา 40(5)) กรมสรรพากรให้เลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี
- หักเหมา — บ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ร้อยละ 30 ของค่าเช่า ไม่ต้องมีใบเสร็จ (ถ้าเช่าที่ดินเปล่าที่ไม่ใช่เกษตร หักได้ 15%)
- หักตามจริง ตามความจำเป็นและสมควร — ค่าซ่อม ค่าจ้างแม่บ้าน ค่าไฟส่วนกลาง ฯลฯ ต้องมีหลักฐานครบ เหมาะกับหอที่ต้นทุนจริงเกิน 30% ของค่าเช่า
จากนั้นหักค่าลดหย่อน (ส่วนตัว 60,000 บาท + อื่น ๆ ตามสิทธิ์) ได้เป็นเงินได้สุทธิ แล้วคิดภาษีขั้นบันได
| เงินได้สุทธิ (บาท) | อัตรา |
|---|---|
| 0 – 150,000 | ยกเว้น |
| 150,001 – 300,000 | 5% |
| 300,001 – 500,000 | 10% |
| 500,001 – 750,000 | 15% |
| 750,001 – 1,000,000 | 20% |
| 1,000,001 – 2,000,000 | 25% |
| 2,000,001 – 5,000,000 | 30% |
| เกิน 5,000,000 | 35% |
ตัวอย่าง: หอ 20 ห้อง ค่าเช่าห้องละ 3,500 บาท เต็มทั้งปี (เจ้าของโสด ไม่มีรายได้อื่น ใช้ลดหย่อนส่วนตัวอย่างเดียว)
| รายการ | คำนวณ | บาท |
|---|---|---|
| ค่าเช่าทั้งปี | 3,500 × 20 × 12 | 840,000 |
| หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% | 840,000 × 30% | −252,000 |
| หักลดหย่อนส่วนตัว | −60,000 | |
| เงินได้สุทธิ | 528,000 | |
| 150,001–300,000 × 5% | 150,000 × 5% | 7,500 |
| 300,001–500,000 × 10% | 200,000 × 10% | 20,000 |
| 500,001–528,000 × 15% | 28,000 × 15% | 4,200 |
| ภาษีวิธีที่ 1 (ขั้นบันได) | 31,700 | |
| ภาษีวิธีที่ 2 | 840,000 × 0.5% | 4,200 |
| เสียจริง (ยอดที่สูงกว่า) | 31,700 (≈ 3.8% ของค่าเช่า) |
ถ้าหอนี้มีหลักฐานค่าใช้จ่ายจริง 45% ของค่าเช่า (378,000 บาท) เงินได้สุทธิเหลือ 402,000 บาท ภาษีลดเหลือ 17,700 บาท — นี่คือเหตุผลที่หอเก่าที่ซ่อมบ่อยควรเก็บใบเสร็จไว้ ส่วนหอ 10 ห้อง (รายได้ 420,000 บาท/ปี) คิดแบบเหมาได้ภาษี 4,200 บาท
ตัวเลขข้างบนต้องใช้ ค่าเช่าที่เก็บได้จริง ไม่ใช่ค่าเช่าเต็มทุกห้อง เดือนที่ห้องว่างหรือเก็บไม่ได้ไม่ต้องนับ ถ้าเงินค่าเช่าเข้าบัญชีพร้อมเพย์ของเจ้าของ ยอดทั้งหมดตรวจย้อนหลังได้ (อ่าน เงินค่าเช่าเข้าบัญชีใคร และสรรพากรเห็นอะไร)
ยื่น ภ.ง.ด.94 และ ภ.ง.ด.90 — ใครต้องยื่น ยื่นเมื่อไร
| แบบ | รายได้ช่วง | ต้องยื่นเมื่อเงินได้เกิน | กำหนดยื่น (ปีภาษี 2569) |
|---|---|---|---|
| ภ.ง.ด.94 ครึ่งปี | 1 ม.ค. – 30 มิ.ย. 2569 | โสด 60,000 · มีคู่สมรส 120,000 | กระดาษ 30 ก.ย. 2569 (พุธ) · ออนไลน์ 8 ต.ค. 2569 (พฤหัสบดี) |
| ภ.ง.ด.90 ทั้งปี | 1 ม.ค. – 31 ธ.ค. 2569 | ตามเกณฑ์ทั่วไป | กระดาษ 31 มี.ค. 2570 · ออนไลน์ 8 เม.ย. 2570 |
ตอนยื่น ภ.ง.ด.94 หักค่าลดหย่อนได้ ครึ่งหนึ่ง ของสิทธิ์ ตัวอย่างหอ 20 ห้องข้างบน ครึ่งปีแรกมีค่าเช่า 420,000 บาท หักเหมา 30% (126,000) และลดหย่อน 30,000 เงินได้สุทธิ 264,000 บาท ภาษีครึ่งปี 5,700 บาท ยอดนี้นำไปหักจากภาษีทั้งปีตอนยื่น ภ.ง.ด.90 ไม่ได้เสียซ้ำ
ยื่นช้า: ปรับไม่เกิน 2,000 บาท และเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือนของภาษีที่ต้องชำระ — วันนี้ (13 ก.ย.) เหลือ 17 วันถึงกำหนดแบบกระดาษ และ 25 วันถึงกำหนดออนไลน์
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของหอพัก
- หอให้เช่ารายเดือน/รายปี ถือเป็นการใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัย อัตราตามกฎหมาย 0.02–0.10% ของมูลค่า (เริ่ม 0.02%) — หอไม่ใช่บ้านหลังหลักของเจ้าของ จึงไม่ได้สิทธิ์ยกเว้น 50 ล้านบาทของบ้านหลังหลัก
- ห้องให้เช่ารายวัน (แบบโรงแรม/เกสต์เฮาส์) ถือเป็นประเภทอื่น อัตราเริ่ม 0.3% — หอมูลค่า 15 ล้านบาท ถ้าเป็นรายเดือนเสียราว 3,000 บาท แต่ถ้าเป็นรายวันราว 45,000 บาท
- ปี 2569 เก็บเต็มอัตรา (ไม่มีส่วนลดแบบปี 2567–2568) และขยายกำหนดชำระจาก เม.ย. เป็น มิ.ย. 2569 ผ่อนได้ 3 งวด มิ.ย.–ส.ค. · ชำระช้ามีเบี้ยปรับ 10–40% และเงินเพิ่ม 1% ต่อเดือน
- ใบแจ้งประเมินมาจาก อบต./เทศบาล/เขตที่หอตั้งอยู่ ถ้ามีห้องรายวันปนรายเดือน ให้แจ้งสัดส่วนการใช้ประโยชน์ให้ถูก
VAT และอากรแสตมป์ — 2 เรื่องที่มักพลาด
VAT: ค่าเช่าห้องเพื่ออยู่อาศัยได้รับยกเว้นตามมาตรา 81(1)(ต) แต่คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.90/2542 วางหลักว่าถ้าหอให้บริการอื่นเพิ่ม เช่น เช่าเฟอร์นิเจอร์ ส่วนนั้นถือเป็นการให้บริการที่ต้องเสีย VAT หอที่คิดค่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าอินเทอร์เน็ต ค่าจอดรถแยกจำนวนมากควรดูว่ารายรับส่วนนี้ใกล้ 1.8 ล้านบาท/ปีหรือยัง ส่วนค่าน้ำค่าไฟตามกฎหมาย สคบ. เก็บได้ไม่เกินที่จ่ายจริงอยู่แล้ว (ดู ค่าไฟหอพักเก็บได้หน่วยละกี่บาท 2569)
อากรแสตมป์: ผู้ให้เช่าเสีย 1 บาทต่อทุก 1,000 บาท (หรือเศษ) ของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา สัญญา 12 เดือน ค่าเช่า 3,500 บาท = ค่าเช่ารวม 42,000 บาท ติดอากร 42 บาท สัญญาที่ไม่ระบุอายุการเช่าให้ถือว่า 3 ปี เขียนระยะเวลาให้ชัดในสัญญาจึงประหยัดกว่า (ใช้ แบบฟอร์มสัญญาเช่าหอพัก 2569)
เตรียมยื่นภาษีหอพักใน 5 ขั้นตอน
- รวมค่าเช่าที่ได้รับจริง แยกเป็น ม.ค.–มิ.ย. และ ก.ค.–ธ.ค. — ใช้ยอดที่เงินเข้าบัญชีจริง ไม่ใช่ยอดตั้งหนี้
- แยกค่าเช่าห้องออกจากค่าบริการอื่น (เฟอร์นิเจอร์ อินเทอร์เน็ต ที่จอดรถ) เพื่อดูเกณฑ์ VAT และค่าน้ำค่าไฟที่เป็นแค่เงินผ่านมือ
- เทียบหักเหมา 30% กับหักจริง — ถ้าค่าใช้จ่ายมีหลักฐานเกิน 30% ของค่าเช่า ใช้หักจริง
- ยื่น ภ.ง.ด.94 ทาง e-Filing ของกรมสรรพากรภายใน 8 ต.ค. 2569 (ถ้ามีเงินได้ครึ่งปีแรกเกินเกณฑ์) แล้วเก็บแบบไว้ใช้เครดิตตอน ภ.ง.ด.90
- เก็บเอกสาร สัญญาเช่า ใบเสร็จ สลิป บิลค่าใช้จ่าย ไว้อย่างน้อย 5 ปี (ดูระยะเวลาเก็บข้อมูลผู้เช่าตาม PDPA ที่ PDPA สำหรับเจ้าของหอพัก 2569)
คำถามที่พบบ่อย
รายได้ค่าเช่าหอพักเป็นเงินได้ประเภทไหน หักค่าใช้จ่ายได้เท่าไร?
ค่าเช่าหอพักที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) การให้เช่าทรัพย์สิน เลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี คือหักเหมาร้อยละ 30 สำหรับบ้าน โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือหักตามจริงตามความจำเป็นและสมควรซึ่งต้องมีหลักฐาน เลือกวิธีที่หักได้มากกว่า
เจ้าของหอพักต้องยื่น ภ.ง.ด.94 ไหม ยื่นภายในวันไหน?
ต้องยื่นถ้ามีเงินได้ค่าเช่าช่วงมกราคมถึงมิถุนายนเกิน 60,000 บาทสำหรับคนโสด หรือเกิน 120,000 บาทสำหรับผู้มีคู่สมรส ปีภาษี 2569 ยื่นแบบกระดาษภายใน 30 กันยายน 2569 ยื่นออนไลน์ได้ถึง 8 ตุลาคม 2569 ภาษีที่จ่ายไปนำไปเครดิตตอนยื่น ภ.ง.ด.90 ปลายปีได้
หอพักให้เช่ารายเดือนเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอัตราไหน?
หอพักหรืออพาร์ตเมนต์ที่ให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยรายเดือนจัดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัย อัตราตามกฎหมาย 0.02 ถึง 0.10 เปอร์เซ็นต์ตามมูลค่า ส่วนห้องให้เช่ารายวันถือเป็นประเภทอื่นเช่นพาณิชยกรรม เริ่มที่ 0.3 เปอร์เซ็นต์ ปี 2569 เก็บเต็มอัตราและขยายเวลาชำระถึงเดือนมิถุนายน 2569
ค่าเช่าหอพักต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มหรือไม่?
ค่าเช่าห้องเพื่ออยู่อาศัยได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 81(1)(ต) แห่งประมวลรัษฎากร แต่ค่าบริการอื่นที่เก็บเพิ่ม เช่น ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์ ค่าอินเทอร์เน็ต ที่จอดรถ ถือเป็นการให้บริการที่อยู่ในระบบภาษีมูลค่าเพิ่ม หากรายรับส่วนนี้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปีต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม
สัญญาเช่าหอพักต้องติดอากรแสตมป์ไหม?
ต้อง ผู้ให้เช่ามีหน้าที่เสียอากร 1 บาทต่อทุก 1,000 บาทหรือเศษของ 1,000 บาทของค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ถ้าสัญญาไม่กำหนดอายุการเช่าให้ถือว่ามีกำหนด 3 ปี ตัวอย่างสัญญา 12 เดือน ค่าเช่าเดือนละ 3,500 บาท ค่าเช่ารวม 42,000 บาท ติดอากร 42 บาท
หอพัก 20 ห้อง ค่าเช่าห้องละ 3,500 บาท เสียภาษีเงินได้ประมาณเท่าไร?
ถ้าเต็มทั้งปี รายได้ค่าเช่า 840,000 บาท หักเหมาร้อยละ 30 เหลือ 588,000 บาท หักลดหย่อนส่วนตัว 60,000 บาท เงินได้สุทธิ 528,000 บาท ภาษีตามขั้นบันได 31,700 บาท ซึ่งสูงกว่าวิธีร้อยละ 0.5 ของเงินได้ที่ได้ 4,200 บาท จึงเสีย 31,700 บาท กรณีไม่มีรายได้อื่นและไม่มีค่าลดหย่อนอื่น
ให้ระบบเก็บตัวเลขรายรับให้ พร้อมยื่นภาษีทุกรอบ
บิล สลิป ใบเสร็จ อยู่ในที่เดียว เงินเข้าพร้อมเพย์ของคุณโดยตรง — หอไม่เกิน 10 ห้องใช้ฟรีไม่จำกัดเวลา
- กรมสรรพากร — ตารางสรุป ภ.ง.ด.94 (เงินได้ 40(5) หักเหมาบ้าน โรงเรือน 30% · เกณฑ์ยื่น 60,000/120,000 · ยื่น ก.ค.–ก.ย. ออนไลน์ถึง 8 ต.ค. · โทษปรับ 2,000 บาท เงินเพิ่ม 1.5%/เดือน)
- กรมสรรพากร — วิธีการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสิ้นปี (วิธีที่ 2 ร้อยละ 0.5 เมื่อเงินได้ไม่รวม 40(1) ตั้งแต่ 120,000 บาท เสียตามยอดที่สูงกว่า) · PEAK Account ภาษีบุคคลธรรมดา 2569 (ขั้นบันได + ลดหย่อนส่วนตัว 60,000)
- คำสั่งกรมสรรพากรที่ ป.90/2542 (ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยยกเว้น VAT ม.81(1)(ต) บริการอื่นเพิ่มเติมต้องเสีย VAT) · RentHub ภาษีหอพักต้องเสียอะไรบ้าง (VAT · อากรแสตมป์ 1 บาท/1,000 บาท · หอให้เช่ารายเดือนจัดเป็นที่อยู่อาศัย)
- Thai PBS 16 เม.ย. 2569 — ภาษีที่ดิน 2569 ขยายชำระเป็นภายใน มิ.ย. 2569 ผ่อน 3 งวด · Bedrock Analytics / PEAK Account / ธนาคารกรุงศรี — อัตราภาษีที่ดินฯ 2569 และเบี้ยปรับ
บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมายหรือภาษี ตัวเลขตัวอย่างสมมติว่าไม่มีรายได้และค่าลดหย่อนอื่น กรณีจริงโปรดตรวจกับกรมสรรพากร (สายด่วน 1161) หรือนักบัญชี